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  樓市分析

這是年底之前,你務必要抓住的降價紅利!

發表時間:2019-11-13  作者:喬妹  來源:鄭州樓市

1


去年的樓市,機會非常簡單,就是政策機會,就是限價。

那時候,鄭州房價基本面是扁平化的,主城全城15000,北龍湖挑頭40000。

在嚴厲的限價政策之下,越好的區域或樓盤被限制的越厲害,它就越值得買

當金水區和中原區一個價?

當金水區和管城區一個價?

……

孰優孰劣,顯而易見。

然而,今年的市場發生了一些變化。

限價紅利,已經逐漸轉變成降價紅利。

開發商的日子越來越艱難,2019年開始,他們正式進入第一個還債高峰期。

開發商要還債要用錢,怎么辦?

他們原先一貫的做法是借新債還舊債,但這條路從今年開始,慢慢走不通了。

一方面,海外發債成本已經高到不能承受。

另一方面,國內貸款融資渠道基本已經堵死。

唯一可行的,恐怕也就剩下加速賣房、快速回款、拋掉利潤、爭取現金流。

于是,行業開始上演萬科呼喊“活下去”的慘淡處境。

舉幾個典型的例子——

恒大十一前夕召開戰略會議,許老板霸氣下令恒大在三四線的一些項目,執行精裝賣毛坯價,預計7折左右。

融創在鄭州推出特價房,某項目從原來的13000-14000,直接降到10000出頭,降幅達30%。

富力在天津的某項目,價格從10000降到6000多,直降1/3。

泰禾北京某豪宅,單套房源最多降價900萬,降幅高達36%。

……


如今,10%以下的降價已經司空見慣了,大多樓盤的降幅已經達到20%左右,有些甚至能飆到30%以上。

降價市場憋到現在,已是摘果子的季節。


2


但,所有的降價都值得關注嗎?

當然不是。

首先,遠郊盤的降價就是不能碰的。

現今,遠郊新區各樓盤難過是既定的事實。

最典型的就是平原新區。

曾經均價8000的平原新區,如今大部分樓盤都出現了6字頭的價格,普降近2000。

跟著平原新區一起降價的其他幾個遠郊新區,降幅基本上都達到15%左右。

現階段,千萬不要讓遠郊的低價,成為引誘你上鉤的肥肉。

不要忘記城市的發展軌跡,不要忘記城市邊界極限,不要忘記二手房市場和將來的出手問題。

其次,非正規商品房的降價是不能碰的。

最近,市場上冒出一大批低價安置房。

比如——
                        

金水北某盤現房11500,期房7500的安置房,片區均價17500!

南四環某盤6000的安置房,低于片區均價6000!

西四環某盤8000的安置房,低于正常商品房5500!

還有之前名門翠園的安置房……                    

                                                      
大眼一看,這價差,有沒有很刺激?這不是天上掉餡餅嗎?

但,依然建議大家不要去碰——

第一是安置房的性質,交房有風險,網簽有風險,交易有風險。

第二是價格和付款方式,安置房的合理價格本來就應該是商品房的一半,大部分還要求全款,資金成本太高,根本不劃算。

此外,還有那些小開發商內購房,風險巨大,一旦不值錢就是一文不值。

再次,商業性質的公寓降價也是不能碰的。

確實,大批公寓正借著個別住宅降價的勢,在市場上橫行。

比如長江一號云階公寓,均價8×××,低于周邊住宅近7000!

比如華南城精裝修SOHO公寓,均價65xx起,復式LOFT公寓,均價7xxx,首付分期兩年!

一兩萬塊錢就能訂房,門檻真低,腦子一熱,干脆來一套吧!

一旦有了去買這些降價盤的想法,那你離“跳坑”也就不遠了。

3


那我們要關注哪些樓盤的降價?

在之前的限價紅利下,所有人都知道,三環內主城區的限價紅利更大。所以,大部分人都在關注主城區。

但,鄭州三環內新盤的數量相當少,也幾乎沒有新的土地供應了,這里的價格是最抗跌的,所以說三環內主城區的降價不會太多。

恰恰,機會就在于那些介于三環內主城區和遠郊新區之間的區域的降價。

要關注與主城的距離,要關注政府的規劃,要關注地鐵,要關注學校,要知道,通過主城的自然外溢,這些區域很快就會被輻射到,未來一定會成為主城的一部分,它不會成為郊區,不會被主城拋棄。

同時,找到其中供應量充足的區域,這些區域的降價值得我們重點關注。

下面這張圖片中的區域,就是現階段值得我們重點去關注的。


首先要關注的就是金水北片區。

這里是購買力很強的金水老城的外溢區域,短期供應量大,但因為東西南北都有邊界,所以長期來看住宅稀缺。在初期集中供貨的階段,是個機會。

其次是惠濟核心區,它是大北區進一步的外溢區域。

接著是二七運河新區和管南四環片區,二七運河新區是老二七的外溢,管南四環片區是老管城的進一步外溢。

高新老城的外溢區域是雙湖科技城這個區域的樓盤也存在很大的降價機會。

此外,還有濱河國際新城和楊金片區。

濱河國際新城本身的規劃還不錯,楊金片區位置也不錯,這兩個區域不是不能買,只是要看價格。濱河一萬七八的價格顯然是偏高的,楊金兩萬以上的價格顯然是偏高的。

在降價紅利之下,如果這兩個區域的樓盤價格能夠回歸合理,當然也可以入手。而這兩個區域的降價機會,我會在喬妹撩盤第二季課程里做進一步分享。

當然,也要去關注降價的幅度,至少得超過10%吧,否則意義不大。


4


那么,緊盯哪些開發商?

小開發商,即使降價也不要碰。

關注那些樓盤布局眾多、不計較單盤得失、重視品牌的大開發商。

緊盯這些大開發商、高周轉開發商的降價。


這是2019年上半年上市房企有息負債規模TPO20,這些負債率高的開發商,急需降杠桿,急需還債,他們最有意愿降價、快銷。



5


所以,2019年底的購房機會就在降價紅利里面。

但,降價市場里,一定要學會識別里面的“妖魔鬼怪”。

很多人受不了降價的誘惑,不管不顧地悶頭扎進一些深坑。

選房,是非常重要的能力,尤其是首套房。如果你買錯,會導致原始資產的巨大損失,時間的巨大損失,信心的巨大挫折,甚至是三代人六個錢包幾十年積累的瞬間血本無歸!

換句話說,如果你要買房,你就需要更加專業和內行。

不是所有降價都值得買,要透過現象看本質。

很多能夠買到高性價比房子的朋友,多數都是愿意付出的。比如說愿意花足夠多的時間去看房,或者是和我們保持更緊密的溝通,等等。

反而那些很貪小便宜的,會被各種營銷話術牽著走,被套路。

最后,有幾句真心話送給大家——

12019年底的購房機會就在于降價紅利,而且這個機會有可能只存在于2019年底。

2、現階段買房,安全性是第一位的。

3、買房這條路,沒有捷徑可走。千萬不要因為只買一個盤就只去看那一個盤,在看盤量不夠的時候,你很難對專業的建議產生共鳴。當真有人給你重要信息的時候,你也會完美錯過。

4、如果你要撿漏,想從信息流里獲得更加精準有效的內幕,費力一點可以把自己變成半個地產圈的人,省力一點的就抓緊進入喬妹撩盤交流群,我將帶大家奮戰在第一線。

5一套房少則百萬,一旦買錯,就是數十萬的損失,一期課程一年也就199,全年104期,每期不到2塊錢,孰輕孰重,自己掂量。


課程中除了熱門單盤分析,還有剛需、剛改、改善、投資的選擇,還有各個小片區的重點解析,都非常有價值。

為幫助大家更好的抓住年前這波降價紅利,喬妹在這里發個福利。

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(完)

責任編輯:第九海

標簽: 喬妹撩盤  
本文章原創自米宅旗下《鄭州樓市》
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