歡迎來到米宅

微信登錄

  樓市分析

深圳漲價之后,這是粵港澳最值得關注的城市!

發表時間:2019-11-13  作者:百夫長  來源:米宅<原米宅米宅>


 

1


前天雙11,深圳再次祭殺招:

144平以下不繳豪宅稅,深圳普漲正式到來!

背后的意義,不言而喻。

這是2019年,繼蘇州之后的第二個單點行情。

作為全國人的深圳,不僅全國鍵盤俠盯著,更擠滿了全國各地的欲望:

1、深圳本地的自住需求;

2、全國各地的投資客戶;

3、購房者動輒百萬、千萬的資金;


對于深圳而言:

給點陽光就燦爛,以及一連串的連鎖反應:購房成本的降低,吸引全國的投資客,本地自住的需求噴發,擦槍走火的深圳市場。

對于粵港澳而言:

深圳漲價,進一步夯實粵港澳大灣區,甚至會帶動周邊城市的樓市,尤其是廣州、珠海等城市的行情,一定要重點關注。

粵港澳片區這么大,如何下手?

這是粵港澳的房價地圖,背后價值不言自明:

第一階梯:只能是深圳;

第二階梯:廣州、珠海;

第三階梯:東莞、佛山;

第四階梯:惠州、肇慶、江門。


深圳價值最大、門檻最高,2019年平均上漲15%,資金壓力、投資門檻非常高;

廣州緊隨其后,城市非常優質,但是科學城價格很高、南沙需要長持,資金需求、長持心態也不友好;

在前兩個優質梯隊中,目前值得關注、價差很大、適合普通人的城市,其實只有一個:

珠海。
 

2


為什么是珠海?

要厘清一點的是:

珠海不只是珠海人的珠海,而是全國人民的珠海。

注:圖片來源于網絡

這一點一定要弄清楚,也是我們講房產投資、資產配置的根本邏輯。

如果將珠海的優勢進行細分、打散:

1、城市能級決定溢價天花板。

珠海是全國14億人的珠海,全國各地人都有珠海買房的需求,或定居、或養老、或過冬、或配置。因此,珠海的房價不是200萬珠海人決定的。

2、政策拐點的利好初期。

年初剛把購房資格的5年社保去除,處在市場拐點的初期,擠壓效應還沒有形成,你還可以有時間挑挑選選,一旦大量外地人反應過來涌入,機會也就不多了。

3、珠海與深圳的價差補位。

深圳的價值毫無無疑問,但是珠海則存在價值補差。香洲僅4萬,北圍僅2萬5,但是深圳前海則是10萬+。巨大的價差,為珠海房價補差價提供了絕佳的跳板。

4、珠海買房的額外優勢。

在珠海買房,還能享受不限購、首套利率僅上浮10%的政策。再加上得天獨厚的宜居環境和粵港澳大灣區的核心城市,兼具自住和投資屬性。

但是,珠海哪些片區有價值?

畢竟,珠海的版塊也非常多,香洲、金灣、斗門、南灣、橫琴等大片區內,還有非常多的小片區,應該如何選擇?

我們的建議是,資金在100萬以內,優先考慮兩個片區:

一個是北端的唐家灣北圍。

一個是南端的橫琴的保十琴。


 

3


先說唐家灣北圍。

唐家北圍的優勢:新區、潛力。


廢話不多說,只撿干貨:

1、近香洲的唯一連片凈地。

這是政府填海造城的全新區域,小地塊,知名房企聚集。

全新凈地,沒有城中村,沒有工廠,除了唐家灣半島,唐家灣其它區域都不具備這樣的優勢,容易形成富人區和城市規劃高點。


2、科創產業持續落地。

北圍的科創定位:產城一體,融合發展,政府主導,企業運作。

作為珠海高新產業進駐最為密集的區域,這里進駐的全是高知名度的技術產業,如ABB、華金、以色列產業園、銀河表記等。


3、交通不斷落地,打造TOD。

珠海北站:已運營,前往珠海市區不足20分鐘;

深中通道:2024年通車,離科創北圍不到30km;

深珠通道:規劃中,公鐵兩用通道,鐵道始于珠海北站;

18號地鐵延長線:連接廣州-中山-珠海,也將坐落于此。


4、產品都有大贈送。

其中,招商雍華府產品贈送面積10%。區域容積率都不超過3.0,都屬于低密度產品,填海區域,高規格規劃,有公園、有學校、有商業、有辦公、有海景,產品不會差。

這就是均價僅有2萬6的北圍:

規劃高端、交通落地、高新產業帶來的高端人口,因此,珠海唐家灣北圍投資、自住、度假均可。
 

4


再說保十琴片區。

保十琴的優勢:成熟片區、資產配置。

保十琴至于珠海,就是相當于在香洲主城之外,再造一個更加高端的珠海城市封面,未來是要承接來自澳門、深圳的高端客群。

而十字門商務區,是發展的核心片區。聊一下十字門商務核心區的優勢,就一句:

高級感。

1、片區非常高端。

珠海整個城市,除了新/老香洲的主城外,保十琴片區是整個住宅最高端的片區,配套最成熟、規劃最高端,當然了,房價肯定不低,至少3萬打底。


2、交通的優勢。

廣珠輕軌北接拱北、南連橫琴,延長線更直接連通珠海機場及澳門;而十字門華發商都負一層與十字門站出入口無縫連接,是珠海首個實現無縫接駁城軌的商圈。

3、高端配套。

“十字門-灣仔”規劃173萬住宅人群,而會展中心、中演大劇院、橫琴、灣仔口岸等區域客流量共計80萬人次。珠海國際會展中心、喜來登酒店、瑞吉酒店、華發中演大劇院組成超大號的商業連鎖反應群。

4、華發商都等商業配套。

十字門華發商都地處灣仔的十字門中央商務區內,添補了該片區無大型商業體的空白。

身處城市新中心攜手超10萬㎡十字門華發商都將以更大體量、更多業態、更豐富的建筑形態,以及更優越的便捷交通,再度刷新珠海商業高度。


保十琴的高端定位,集地標級與高端的商務連鎖群,十字門華發商都將承接起商務客群,加上保十琴城軌樞紐鋪設的“地鐵經濟”,以及周邊高端住宅產生的高端客戶,整個保十琴片區是未來住宅的高端片區。
 

5


一南一北。

對于這兩個片區的認知,自住、投資都可以。唯一的區別是,北圍科創片區,價格更低、潛力更大,更強調投資屬性;保十琴商務區,3萬打底,配套成熟,更適合資產配置。

米宅團隊在珠海的正式調研超過3次,兩個板塊之間往返數次,在看過幾十個項目之后,為大家篩選出兩個非常優質的項目。

一個是唐家北圍的招商雍華府——

招商雍華府區位圖:

招商雍華府規劃圖:

項目優勢:

1、招商的品牌號召力;

2、純板樓設計,南北通透;

3、水景園林全景、科技智能社區;

4、全精裝交付,交付標準很高。


以下是項目主推的戶型:

最重要的是,目前招商年底有撿漏機會,性價比非常高。

另一個是保十琴的華發四季半島——

華發四季半島區位圖:

華發四季半島規劃圖:

項目優勢:

1、珠海華發+珠海城建兩大國企聯手打造;

2、十字門商務中軸,保十琴黃集區委;

3、橫琴大橋落腳點,廣珠輕軌延長線十字門站;

4、華發商都的落地,以及社區內部的一站式社區配套;

5、以容閎小學為代表的珠海最好的私立學校。


以下是項目主推的戶型:

最關鍵的一點,華發四季半島均價是毛坯3萬出頭。
 

6


最后,讓我們捋一下思路:

1、為什么是珠海?

粵港澳只推薦3個城市:深圳、廣州、珠海,珠海的門檻更低、能力更大、價差夠大,而且處于城市增長的拐點,未來預期很大。

2、為什么是北圍和十字門?

北圍的優勢:科創新區、產業落地、深珠通道,作為優質新區,北圍的想象空間和升值潛力巨大;十字門則屬于主城核心,黃金地段+成熟配套,兼具自住和投資。

3、為什么是招商和華發?

同樣都是國企,深圳的招商蛇口、珠海的華發新都,都是最大的IP,項目靠譜、落地不會差,滿足了米宅好城市、好片區、好產品。

4、米公子已經在珠海北圍置業。

米公子國內、海外都看過,珠海的項目自己親自看過,最終選擇了北圍。對于米宅團購的項目,就是自己敢買,敢于推薦身邊的朋友,敢于推薦給米宅粉絲。

深圳太貴,100萬資金打底,只能選擇龍崗等遠郊。對于普通人,深圳的門檻太高、洼地太少、信息太透明,普通人根本沒機會、沒能力分享紅利。

如果手里有100萬,珠海反而更適合,城市能力夠大,與深圳、廣州的價差夠大,因此,機會更多、門檻更低,更適合普通人的投資置業、資產配置。

(完)

責任編輯:馮磊

標簽: 深圳  珠海  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
更多精彩內容請識別左側二維碼。

專注全球視野、財經視角下的不動產資產配置!

鄭州區縣樓盤
金水區樓盤鄭東新區樓盤二七區樓盤中原區樓盤管城區樓盤惠濟區樓盤高新區樓盤經開區樓盤航空港區樓盤中牟樓盤新鄭樓盤新密樓盤滎陽樓盤上街樓盤平原新區樓盤開封樓盤焦作樓盤鞏義樓盤
鄭州二手房
金水區二手房鄭東新區二手房二七區二手房中原區二手房管城區二手房惠濟區二手房高新區二手房經開區二手房航空港區二手房中牟二手房新鄭二手房新密二手房滎陽二手房上街二手房平原新區二手房開封二手房焦作二手房鞏義二手房 鄭州二手房
版權聲明
米宅網所有用戶發布的樓盤點評內容版權歸北京米宅科技有限公司所有,任何媒體、網站、及個人未經授權不得轉載或傳播。本網站保留追究非法轉載者法律責任的權利。
網站常年法律顧問:大成律師事務所。
一点红心水高手坛公式规律