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房價連漲30個月,這個四線小城的走勢究竟有多神奇

發表時間:2019-11-13  作者:小明同學  來源:米宅旅居

這個城市是大理!

 

前幾年,大理因為風花雪月、詩情畫意成為很多人心目中的圣地;

 

這兩年的大理因為房價漲幅嶄露頭角;

 

作為國家統計局監控房價的70個大中城市中唯一的縣級市,大理房價已經連漲30個月;

 

18年,大理房價成功超越省會昆明,成為了云南房價最高的城市;

 

關于房價,網友對大理的評價是:一線的房價,二線的消費,三線的就業,四線的收入;

 

1

大理的房價到底有多高


根據中國房價行情網的數據,10月大理均價13609元/㎡,環漲0.65%;


而省會昆明的房價13572元/㎡,環比增長0.32%;

 

全國城市房價排行,大理位列第37位,它的前面要么是省會,要么是新一線城市,前面是鄭州、石家莊,差價不過1000左右,后面有南昌、重慶、南寧;

 


根據國家統計局10月21日公布的數據,9月大理房價環漲0.8%,同比上漲20.6%,漲幅全國第一,同時我們也從數據里看到9月大理二手房價格環比上漲了1%,漲幅比新房還要大;



而過去一年,大理的房價漲幅也一直表現很突出,今年1月,大理的新房、二手房漲幅雙第一,19年大理在國家統計局的數據上漲幅一直名列前茅;



而根據大理住建局的數據,2019年1—8月,大理全州完成房地產開發投資129.13億,同比增長56.93%;商品房銷售面積119.15萬㎡,同比下降5.03%;商品房待售面積25.79萬㎡,同比下降26.55%;

 

這些數據都證明了大理樓市的火熱;

 

2

大理的房價是從什么時候開始漲的?


根據大理統計局的數據,2012–2017年,大理市商品房的均價從開始的4889元/㎡上升至8397元/㎡,漲幅達41%。

 

中國房地產業協會旗下的中國房產行情網數據顯示,在2014–2016年期間,盡管大理市房價出現了小幅波動的情況,但整體保持在6500元/平方米左右。

 

但是到了2017年年末,大理房價逼近9000元/㎡,從17年年末到現在,大理的房價一路高走,已經13600元/㎡;

 

2018年5月,11233元/㎡的均價已經令其首次超越省會城市昆明的11028元/㎡,躍居云南房價首位。

 

大理房價高的項目可以達到3萬/㎡,而且有愈演愈烈的趨勢;

 

也正是因為猛漲的房價,開始有人質疑大理;

 

正如文章開頭所說的,一線的房價,二線的消費,三線的就業,四線的收入;

 

有人就開始鼓吹大理的房價泡沫,那么大理的房價到底是虛高還是物有所值呢?


3

大理房價上漲的原因

 

我們可以來分析一下,大理房價上漲的原因;

 

1.外來開發商前蜂擁而至

 

據不完全統計,大理至少有150家房企;

 

房地產界一個不成文的結論:大開發商所到之處,房價飛漲;

 

而大理房價走高的背后,就是外地大大小小開發商試圖進場淘金;

 

而在大理房價猛漲的2017年和18年,表現的尤為明顯;


2017年11月,恒大地產和深圳信證基金通過股權競拍的方式,經過50輪出價,溢價31000萬元后,以80444.53萬元總價收購了云南工投大理項目;

 

2018年4月,中梁地產以約690萬元/畝,12.47億元的總價,拿下原大理啤酒廠三宗國有建設用地。

 

2018年18年8月,美的置業和雅居樂地產分別以872萬元/畝,4.1億元的總價,74.4%的溢價率以及746萬元/畝,3.46億元的總價,49.2%溢價率競得另外兩宗土地。超越此前的中梁地產,刷新當年成交土地單價最高的兩單地塊

 

土拍的火熱,高價地塊的頻繁誕生,首當其沖的就是房企的上漲;

 

而這些拍下的土地,大都用于高端別墅的開發,大理的整體房價直接被帶上去;

 

2.大理體量小

 

大理的項目大都分布在下關、海東、海西、大理鎮;



大理四面環山,中間是洱海,本身可以用來開發的用地就極少;

 

《云南省大理白族自治州洱海海西保護條例》,以及一直強調的綠水青山就是金山銀山的背景下,大理本就稀缺的地塊就變得極度緊縮,好山好水的位置已經所剩不多;


在今年2月初央視經濟頻道《經濟半小時》欄目播出的《鄉村新改革:洱海之戰》節目中,提到了目前洱海治理保護的措施之一就是:嚴格限制洱海周邊房產開發。同時為了保護蒼山,大理政府也表示蒼山腳下不會再批地進行房地產開發。政策的限制使得坐擁山海的樓盤成為了一種稀缺資源

 

依稀記得,去年洱海客棧的拆除轟轟烈烈,多次上熱搜;

 

當下以及未來的日子里,迎接開發商們的將是嚴格的規劃、施工、環保等方面審查。這也意味著,此前那套犧牲生態環境為代價甚至是違規的開發模式走到盡頭;

 

體量本身小,可開發用地少,物以稀為貴;

 

而選擇大理的外省人,既然選擇了旅居,誰不想住進風景里?可是風景里能夠開發的土地就那么多。

 

資源的有限性造成了供給的有限性,當有限的供給遇上日益增加的需求,供需關系的落差便進一步抬高了大理的房價;

 

3. 大理的棚改

 

可開發的土地減少,但是大理的需求并沒有減少;

 

大理沒有限購,不論是外地人還是本地人,購房無門檻,只要你想買;

 

大理的詩和遠方,盛名依舊,逃離北上廣依舊是常態,想去大理定居的外地人依舊不少;

 

而大理本地的需求也在不斷被開放;


2016年全市實施棚戶區改造5527戶。


2017年全市實施棚戶區改造7618戶。


2018年全市棚戶區改造計劃實施5491戶。


2019年計劃實施5096戶。


截止2018年底,已實施并開工29313戶,開工率為100%。2019年6月中央給云南下達專項資金26.9億!大理有3.65億元!資金分配棚改占大頭;


2019年要完成100747套的棚戶區改造任務,其中大理州棚戶區改造任務套數為14381套,位列云南省第二;


有本地需求,有外地需求,有需求,房價就有上漲的基礎;


4

大理房價有沒有泡沫?


但是是不是就說明大理的房價沒有泡沫;

 

2019年前3季度,大理的GDP全省排名第五,中前列,但是大理的增速只有6%,全省最慢;



而大理的院子,大理看蒼山、看洱海的高層,目標客戶群體就不是本地剛需,是外地有度假、養老、情懷需求的外地購房客;

 

而吸引外地購房客源源不斷前來的是大理的風花雪月,大理的浪漫情懷,大理的蒼山洱海、古城;

 

而大理目前吸引外地人的還是蒼山洱海、大理古城,再美的風景都有看膩的時候;

 

業內人士認為,大理的房價如今已經大大高于其本身的房產價值,有些過度透支,日后市場趨于正常,房價將逐漸回歸理性,大理房價漲幅不大。

 

所以大理的房地產市場有沒有泡沫,有,但是沒有傳的那么玄乎,畢竟大理是有本地需求的支撐;


5

大理的能不能買?

 

未來大理的房價走勢如何?

 

大環境房住不炒,所以像18年的大漲,不可能,跌,也不太可能,畢竟大理的本地需求和外地需求一直源源不斷;

 

未來大理有沒有可能出臺限購政策?

 

沒有跟上最嚴限購的步伐,現在各大城市限購放松,大理逆勢限購的可能性不大,畢竟19年到現在,大理的房價漲幅一直領跑,承受這點壓力的心理能力大理還是有的;


如果是自住,如果是情懷,就想在大理有套院子,面朝洱海,在自己承受范圍內,買;

 

但是如果投資的話,大理的房價已經這么高了,差不多的房價,為什么不選擇就業、發展前景、需求更大的省會昆明呢;


大理有沒有項目推薦?云南有沒有性價比更高的旅居城市推薦?更多云南購房問題可以加主編微信詳詢;


(完)

責任編輯:馮磊

標簽: 云南  大理  
本文章原創自米宅旗下《米宅旅居》
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