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厚德載物 房產評論師

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    厚德載物 點評 泰禾東府大院 6小時前
    泰禾進入鄭州市場,現有新鄉泰禾中州院子和上街泰禾大城小院兩個遠郊項目,鄭州主城區項目是一路坎坷,最終僅剩東三環,神秘面紗將于今日正式揭開,全國第四座大院系產品-泰禾.東府大院,大院系產品為“院子系”之后的創新產品系,是泰禾的塔尖系列,所以未售先紅,泰禾東府大院已經被評為下半年鄭州市場的網紅盤了。
    位于東三環和鴻寶路交叉口的東南角,為姚店提城中村改造項目,一期占地108畝,容積率2.09,規劃10棟高層、6棟洋房,精裝大平層設計,三房和四房,延續泰禾一貫的新中式文化和精工品質,“九州盛景”山水園林、官帽式大挑檐屋頂設計、全進口石材立面以及泰禾醫療、私家影院等泰禾+全生命周期服務都將在項目落地。
    與北龍湖一路之隔,地處鴻園片區,這個片區作為環北龍湖區域,雖不是距離最近的,確是周邊未來最有資格稱之為北龍湖后花園的區域,洋房、疊墅,容積率普遍在2.0左右,安置房少,目前有瀚海爾灣、天倫綠城桂語蘭庭、天倫金地悅風華、康橋香麓灣、鴻園等,品牌樓盤扎堆,未來四環內純粹的改善區域。
    周邊鴻寶路大修已列入市政計劃,毗鄰東三環、東側的四環也即將通車,市第二實驗小學,公立重點,東三環區域的價值才剛剛凸顯出來,未來發展潛力巨大。
    從北京到福州再到鄭州,泰禾堅持“慢工出細活”的原則,致力以品質說話,北京西府大院也確實做到了這點,但現如今泰禾負面新聞不斷流出,希望在鄭州能不負眾望吧。
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    泰禾東府大院
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    厚德載物 點評 藍城玫瑰園 2019-08-21 12:24
    三年磨一劍,藍城玫瑰園作為白沙重量級的低密大盤終于要面市了
    位于綠博大道鳳棲路的西南角,總占地150畝,容積率1.5,分三個地塊開發,臨近綠博大道為風情商業街和公寓,南側為兩個住宅地塊,共規劃7棟8層和11層洋房,面積124平-170平;10棟5-7層洋房,134-234平;7棟四層疊加別墅,分為上疊和下疊,面積為240-253平,預計8月底小高層11層小高層首期開盤,均價17000-18000,目前所有住宅已全部封頂。
    整個白沙的住宅地塊目前已經是屈指可數,更不用說這種低密度樓盤和只有遠郊才會出現的稀缺疊墅產品了,藍城的“玫瑰系”產品,已在全國多座城市落地開花,所到之處,都是具有藍城特色的法式大宅,所以玫瑰園雖然幾經波折,從2016-2019,依然有不少忠實的粉絲愿意跟隨。
    優勢:省實驗中學、高中,中學雖不確定能否劃片,但距離也算是一種優勢。
    千呼萬喚的地鐵8號線,站點龍王廟站,標準的地鐵盤。
    1.5的容積率,除了北龍湖,真的不多
    北側的賈魯河濕地公園和在建的新田印象商業,對面藍城誠園和鳳棲苑,西側為福晟項目,配套日趨成熟。
    劣勢:東側規劃的醫院項目,后期應該多少有點影響。
    前期已經有部分客戶交10萬定金,還有部分已經交過首付款,所以這些大部分房子基本上都已經有主人了,房源應該剩余不多,白沙房票難求,錢多有資格的可以動手了。
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    藍城玫瑰園藍城玫瑰園
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 新田印象 2019-08-19 14:44
    新田印象位于金水東路與清正路交匯處,售樓部位于清正路的東側,總占地約90畝,規劃1棟寫字樓、2棟公寓、4棟類住宅供公館產品及自持的5萬方360商業。
    這是新田集團首次布局鄭東白沙,為新田360的旗艦店產品,將被打造成集360廣場、5A總部辦公/五星級酒店鉑爾曼、公寓、公館、潮BUY街區為一體的城市綜合體,形式參照花園路的360廣場,這也是白沙的首個商業綜合體項目。
    一路鄭開大道向東,遠遠就能看見新田印象四個大字,位置還是比較優越的,跟新田的初衷一樣,未來這里將成為白沙地標性的商業中心。
    1#樓寫字樓為鉑爾曼五星級酒店和新田總部所在位置,2#樓為公寓產品目前已售罄,在售的為3#公寓產品,6梯32戶,26-45平精裝修產品,均價12500左右,5#-8#為類住宅公館產品,80-115平,3梯5戶,類住宅跟商品住宅的區別就在于產權年限不同,類住宅產權為40年,其余跟商品住宅一樣,居民用電,雙氣,類住宅跟前期的公寓、寫字樓是分開管理的,分精裝修和毛坯兩種交付方式,目前在售的6#毛坯為均價11000元/平。
    白沙作為鄭東新區的自然外溢區域,價值已經已經越來越明顯,同時面臨的是價格也隨之水漲船高,可開發的住宅用地越來越少,區域部分已經交房入住,2020年將迎來交房高峰期,新田印象應運而生,直接填補了周邊的商業空白,新田商業現在在鄭州已經成了一種品牌,公寓未來的品質也是不用擔心的,好地段,好產品。
    但公寓作為特殊性質的住宅,投資還是需要好好考慮一下的。
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    新田印象新田印象新田印象新田印象新田印象
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 瀚海思念城 2019-08-15 17:23
    提起瀚海就想到了炫酷,瀚海已經被貼上了“高端”“時尚”“藝術”等標簽,也已經形成了自己獨特的風格。
    思念城絕對是北區上半年的網紅盤,總占地200畝,分東苑和西苑,戶型面積43-190平,從原來的拖拖拉拉到現在網紅盤,能在北區眾多樓盤當中脫穎而出,跟地段、容積率低、純凈地開發這三大法寶是分不開的。毛坯交付,但配有指紋密碼鎖、鋼木裝甲門、新風、地暖、凈水系統、四重精裝入戶大堂、公共區域全部為精裝等。南側規劃有教育用地,在文化路東、北三環北、花園路西、三全路南這塊區域跟美盛主打教育相比,這塊的教育是個短板,希望后期能引入優質小學。
    目前在售的房源已經不多,50平左右的小戶型正在做首付分期活動,5萬訂房,首付分4期交付,半年為一個支付周期,雖然小戶型摻和在這樣一個主打改善的住宅項目里,后期會出現人雜混亂的現象,但現在市場70產權的小戶型確實不多,對于剛需和手上錢不是那么多的投資客來說,這也算是一個機會。
    臨近國基路南側規劃的22萬方集中商業及公寓,預計年底入市,主要有LOFT公寓、寫字樓、風情商業街,與西苑住宅以道路隔開管理,外立面及規劃設計跟瀚海海尚相似,未來將與對面美景美境依托大觀音寺打造的中原文化特色商業街形成鮮明的對比,二者也是國基路商圈的重要組成部分。
    沉寂多年的金水北區終于要摘掉“金水村”的高帽,商業住宅都將迎來入市高峰期,思念城光靠容積率低、高顏值的產品就比周邊貴了將近2000元一平,溢價確實有點高,整體三房占比還是挺大的,改善和地緣性客戶比較多,但前期內購客戶較多,利潤被均攤,希望后期交房品質不要受到影響。
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    瀚海思念城
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 旭瑞和昌優地 2019-08-15 09:17
    沸騰的金水北區再添新盤—旭瑞和昌優地。從2016-2019,歷經三年,旭瑞和昌優地再次回到大眾視野。
    項目位于索凌路與三全路交會處南200米路東,臨時展廳在北三環與索凌路交會處北500米路西,總規劃19萬方,容積率3.39,綠化率40%,規劃8棟高層住宅(7棟30多層高層和1棟18層小高層)、1棟幼兒園和一棟獨棟商業,是周邊為數不多的凈地,總規劃戶數1551戶,130平和150平之間為231戶,小于130平的為1320戶,兩梯四戶為主,戶型面積為89平、115平、129平、143平,設計為小三房、三房和四房,精裝修,樓王間距最大達到100米,內部規劃有中央景觀,定位偏改善,目前已取得三證,預計2019年年底陸續入市。
    開發商為旭瑞和昌,二者均為中瑞實業集團的子公司,這是一家以大型商品供應鏈管理和地產開發為核心的大型綜合性實業集團,旗下地產板塊主要有和昌集團和中瑞園區集團,在鄭州以旭瑞和昌為品牌的項目有旭瑞和昌城市之光、旭瑞和昌花漾里、旭瑞和昌溱水一號等。
    項目地處金水北區核心位置,可圈可點的亮點還是很多的,周邊三全路、普慶路、國基路、索凌路,地鐵4號線,公共交通條件好;緊鄰普羅旺世,因項目體量較小,后期配套主要依附于大社區普羅旺世和后期名門翠園的綜合配套,北側為規劃的商業地塊,據說后期將由遠洋操作,南側為銀河路小學,東西兩側為交房多年的成熟社區,但經濟適用房較多;容積率3.5,地塊方正,而且是凈地開發,沒有安置房,與普羅旺世連為一體,居住環境較為純粹。
    與周邊高容積率的瀚宇天悅城、美盛教育港灣的城改項目來說,這個位置、設計還是略勝一籌的,偏改善可以關注。
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    旭瑞和昌優地旭瑞和昌優地
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 碧桂園天麓 2019-08-14 14:39
    碧桂園天麓是國基路在售樓盤中距離北龍湖最近的樓盤。城市展廳于7月20日對外開放,位于首期項目的西北角。
    5月25日首開1#、2#,均價20000元/㎡,預計下周加推3#,戶型面積為91平、131平、135平。精裝修交付,基本的硬裝,新風系統,地暖,鋼木裝甲門,指紋密碼鎖,凈水系統等,相比前期首開的4梯7戶和3梯8戶剛需戶型相比,3#樓戶型更適合剛改,131平和135平設計為緊湊型四房,91為小三房,戶型整體亮點不多。整個地塊呈L型分布,地塊較小,社區內部活動空間狹小,后期景觀可能會有點差強人意。碧桂園集團自2014年4月份進入河南市場,目前在鄭州開發的項目大概有25個左右,已交房的小區整體口碑也是一般,天麓雖然貴為“天”系產品,除了位置和交通外,可圈可點的地方基本沒有,小戶型占比較大,已完全淪為高周轉下的剛需盤。
    因為地鐵4號線的建設,國基路現在已經是千瘡百孔,上下班高峰期擁堵是常事,每逢暴雨必定成河,周邊多是房齡較長的小區,傳言的國基路大修,希望未來會有所改善吧。相比其他項目都以引入名校來吸引購房者,天麓教育資源就比較短缺了,花園路西側除幼兒園僅規劃一所九年制學校,東側無,周邊好一點的學校基本無,20000元一平的價格只能靠地段和交通來頂上去了。
    2號線、4號線環繞,一路之隔的鳳山和北龍湖濕地公園,都給這個樓盤增色了不少,這是一個怎么看都是剛需確頂著改善價格的樓盤,蘿卜白菜,各有所愛,各取所需吧
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    碧桂園天麓碧桂園天麓碧桂園天麓
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 美盛教育港灣 2019-08-12 16:10
    金水北區應該是2019年鄭州樓市最熱鬧的區域,目前有美景美境、瀚海思念城、碧桂園天麓、萬科民安江山府等,下半年即將入市的有瀚宇天悅城和美盛教育港灣。
    美盛教育港灣陳砦、廟李城中村改造項目,總占地1600畝,以房地產+教育為理念,是美盛集團全力打造的以教育培訓為基地、住宅、精品公寓、星級酒店、寫字樓、商業綜合體等與一體的全生命周期空間項目。
    樣板間已對外開放,首期2#和3#預售已公示,物業費住宅3.5元/平,商業6元/平,預計8月份底開盤,主力戶型88-96平的緊湊型三房,5.99的容積率,這個容積率是所有改造項目的通病,未來昔日“小香港“高樓林立、人頭攢動的景象還將重現。
    美盛教育港灣從一開始售樓部對外開放之際,就以“教育”的概念賺足了眼球,教育在我們國人的眼里到底有多重要,問問家里有學生的家長就知道了,整體規劃11所幼兒園、5所小學、2所中學,但在zf公示的文件中顯示中學是廟李中學與鄭州外國語中學聯合辦學,小學是與金水區緯五路一小聯合辦學,不知這個聯合辦學是屬于名校直接管理、托管辦學還是合作辦學,一字之差,意思就大不同了。
    陳砦、廟李因為得天獨厚的地理位置,這里有著無數“老鄭漂”的青春記憶,所以盡管容積率高、戶型也不是那么盡人意,依然有很多剛需和地緣客戶追隨,手中有閑錢,又不想脫離老城區的置業者來說,這也是個不錯的選擇。
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    美盛教育港灣美盛教育港灣美盛教育港灣美盛教育港灣
  • 房產評論師
    厚德載物 點評 融信朗悅·學院府 2019-08-10 11:24
    高新區又一個千畝大盤即將入市。
    融信朗悅學院府為融信和朗悅合作項目,高新區張五砦改造項目,以金柏路為界,分東西兩個片區開發,總占地1073畝,共9個地塊,四期開發,涵蓋高層、小高層、洋房、商業、公寓等多種業態。
    首開地塊位于西片區的梧桐街北、梅林路東、杜英街南,容積率3.49,綠化率35%,規劃11棟33層高層住宅及1棟6班幼兒園,新亞洲設計風格,1701戶,地下停車位為1564個,地上173個,地下車位配比不足1:1,非機動車停車位地上1436個,地下1233個,戶型以兩梯四戶為主,邊戶為三室兩廳,中間戶為小三房,為當下常見戶型,通風連廊連接,全部為南北通透。
    位于雙湖科技城西南方向,售樓部位于科學大道金柏路交叉口,預計8月中旬正式對外開放,這里算是科學大道最西端,已經偏離雙湖科技城的中心了,因樓盤占地較大,周邊目前新盤不多,未來基本上可以自成一派,內部規劃有5所幼兒園、2所小學、2所初中,三大情景式商業和3處街角公園。鑒于朗悅的一貫風格,主打賣點教育+商業,古有孟母三遷,現有擇校而居,據說學院府已經敲定了一所老牌名校。
    地鐵8號線一期工程向西延長至天健湖,終點綠博園,建設工期5年,這對于雙湖科技城及學院府周邊而言是一項利好。
    因為偏遠,目前只能靠駕車,教育資源的落地對樓盤的銷售應該起著至關重要的作用,地緣性客戶及投資客戶可以關注。
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    融信朗悅·學院府融信朗悅·學院府融信朗悅·學院府融信朗悅·學院府融信朗悅·學院府融信朗悅·學院府
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    厚德載物 點評 偉業龍湖上城 2019-08-08 15:06
    偉業龍湖上城3號院拋開以往的高低配、法式建筑,這次全新規劃6棟16層小高層、一棟2層商業,面積為86-142平,兩房、三房、四房,售樓部經過簡單的調整,沙盤已經布置到位,目前處于前期咨詢階段,預計10月初入市,毛坯交付。
    因為機場的原因,楊金片區一直是最不被看好的片區,住宅主要集中在楊金路的兩側,目前有碧桂園天譽、奧園譽湖灣、福晟九州府、萬林府、東麓園、悅龍臺等,偉業作為片區的拓荒者,目前1號院已經交房,2號院待交房。
    3號院位于2號院的北側,呈矩形分布,地塊較小,周邊道路新莊路、新莊東路已建成通車,片區的各種配套建設進度都很緩慢,單說教育,適齡兒童入學目前主要集中在天譽后面的金水藝術小學金科校區和三全路中州大道的中州大道小學,幼兒園新莊安置區配建的暫未招生,整個龍湖上城只有4號院規劃有所幼兒園。
    目前像樣的大型商業基本無,主要靠新莊社區內部的小商小販。
    公共交通地鐵6號線在機場搬遷之前的希望是比較渺茫的,目前有131路和275路,楊金路、東三環、中州大道,迎賓路跟連霍高速的互通立交,駕車出行較方便。
    3號院位于金城大道和中央大道的交叉口,金城大道未來的作用等同于 鄭州的金水路,中央大道跟連霍高速的互通工程也已提上議程,因為機場的影響,金城大道以北以倉儲、物流用地為主,也充分說明了金城大道南住宅的稀缺。
    偉業跟周邊奧園、福晟、康橋等相比,位置不錯,但品質是弱了點,不過這個弱勢也肯定會在價格上體現出來,毛坯交付,溢價無從下手,剛需和偏改善可以重點關注。
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    偉業龍湖上城偉業龍湖上城
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    厚德載物 點評 星聯嵐溪府 2019-08-08 14:59
    星聯嵐溪府位于金水東路與賀莊路交匯處,與在售的星聯御象湖僅一路之隔,與其定位不同,該項目是星聯芒果集團在鄭東白沙打造的高端項目,建筑風格為現代感的工業未來派,外形酷似瀚海晴宇,占地面積69畝,規劃9棟純高層住宅,設計面積為97-169平,目前處于前期咨詢階段,預計年底開盤,精裝修交付。
    星聯芒果集團前身為新芒果集團,是一家集房地產開發與運營、產業園區開發與運營等多個板塊的綜合性企業,開發過立體世界、新芒果大廈、雙河灣、和郡等,后因種種原因,星聯、芒果經歷分分合合,最終還是強強聯合,主戰場在白沙片區,星聯灣、星聯御象湖、星聯嵐溪府以及8月5日剛摘地的經開物流園區用地。作為本土老牌開發商,開發商實力還是有的。
    西側為規劃30畝的市政公園,東側為規劃高中,南側為規劃仁愛路小學和中學,再往南側為賈魯河濕地公園,這里也是白沙住宅比較集中的地方,主要有鄭地美景東望、星聯御象湖、永威森林花語、融創象湖一號等,多為改善型住宅,無安置房,居住環境比較純粹,目前象湖一號已經部分交房,未來兩年將迎來交房高峰期,商業為白沙新田360廣場,交通方面,地鐵8號線終于迎來官宣,龍王廟站應該是這附近最近的站點,但短時間內出行應該還是駕車為主。
    城市發展一路向東,白沙可供開發的地塊越來越少,可選擇性也越來越少,作為鄭東新區的自然外溢區域,發展潛力還是很大的,有改善需求的可以重點關注。
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    星聯嵐溪府星聯嵐溪府
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