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海天 房產評論師

  • 房產評論師
    海天 點評 國信西苑 2019-11-26 22:07
    萬科世曦是萬科合作開發的金水區岳砦項目,另外萬科還與河南國信房地產開發有限合作開發洛達廟的項目。
    洛達廟一期的土地已經拿到。鄭政出2016(19)號地,地塊面積33811.67㎡,折合50.72畝,容積率大于或等于1并且小于5,該地塊被河南國信樂達房地產有限公司以起始價27958萬元摘得,按最大容積率計算,折合樓面價1653.75元/㎡。
    據土地出讓前置條件意見書顯示,該地塊需配建不低于16905.84㎡的公共租賃住房,并在項目一期建設,套型面積控制在60㎡以內。
    河南國信樂達房地產有限公司是河南國信房地產有限公司的子公司。一些資料顯示河南國信房地產先后開發了海燕出版社家屬區、辦公樓,省建行住宅區、非常SOHO等項目。2005年,國信房地產改制后,又先后開發非常國際、非常旺角、紫檀華都等項目。
    此次萬科合作開發洛達廟的項目也是萬科逐漸進入鄭州主城區的一個項目。項目周邊有秦嶺路、隴海路、西三環等交通干道。
    優勢:項目周邊有中原萬達,也有和昌灣景國際、昆侖望岳等小區,周邊配套比較成熟。
    劣勢:距離西三環、隴海快速路也是比較近,會有一些噪音影響。
    萬科逐漸從四環線開發到了三環線,萬科民安星辰在西三環航海西路附近,萬科民安江山府在北三環附近,萬科美景龍堂在中州大道航海路附近,三環高架、四環高架附近都有萬科的樓盤,萬科也是堪稱“高架專業戶“了。
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    國信西苑
  • 房產評論師
    海天 點評 中益7囍 2019-11-25 22:58
    高新區的問題樓盤,江山愛丁堡、中益七喜都是位置很好的樓盤,可惜開發商不靠譜,加上當初內購,確實是讓業主們等了很久,也經常上領導留言板和新聞報道。
    據房地產報報道,江山愛丁堡目前處于法院查封和施工停滯狀態,下一步樓盤將進入拍賣程序。鄭州市高新區zf曾進行協調,但沒有任何實質性進展,所涉及300戶業主仍陷在錢房兩空的境地
    因愛丁堡拖欠原發建設集團工程款,原發建設將其訴諸公堂,法院最終判決愛丁堡支付工程款3306萬元及違約金,如不履行,原發建設有權對所涉工程折價或拍賣所得的價款優先受償。
    中益七囍也屬于高新區問題樓盤,高新區已成立問題樓盤小組,梧桐辦事處已設立中益資金監管賬戶,近期已撥付道路、綠化、公租房裝修工程款項至施工單位。
    中益七囍還好些,五證齊全,雖然歷經波折,最終還是能交房的。江山愛丁堡五證不全,又挪用資金,怕是很難解決。記得當初去看的時候,置業顧問也說鄭州的江山路就是以公司命名的,如今看起來也是諸多不靠譜。
    高新區有很多千畝大盤,也有很多幾棟樓的迷你盤。以前的有江山愛丁堡、丁香郡、中益七喜,現在的有鄭報玉蘭先禾、公園世家、華瑞紫銀華庭,這些都是位置很好的樓盤,但開發商同樣重要,比如開發商實力不行,違規銷售、挪用資金、延期交房等等各種問題都可能發生。然后五證齊全很重要,雖然參與開發商內購可以省一些錢,但五證不全的樓盤風險更大些。
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  • 房產評論師
    海天 點評 龍湖·景粼玖序 2019-11-15 20:41
    看到龍湖的營銷人員在商場發放的購房意向問卷,高層每平米15500元起步,洋房每平米21000元起步。雖然這還是意向階段的統計,不是最終的開盤價格,也能看出來這個盤的定價意向。這個價格顯然是參考了周邊朗悅公園府的價格。龍湖地產相比朗悅更有品牌、物業管理方面的優勢,因此龍湖自然有信心比公園府賣的更好。至于人們都很關心的可以出租的房子和商品房是否隔離,營銷人員也是回答的會隔離。
    就區位來看,龍湖這個項目位于高新區相對比較成熟的區域,項目周邊有地鐵一號線和規劃的地鐵8號線,也有已經交房入住的升龍又一城小區、祝福紅城小區、睿智禧園小區等。當然這些都是剛需小區,而且周邊也有大學科技園、電子商務產業園和企業加速器這些產業園項目。這當然會有很好的生活氛圍,不過也有周邊電動車比較多的煩惱。
    隨著高新老城這邊的新房項目逐漸變少,這也給了龍湖地產開盤的信心。就高新老城區來看,龍湖景粼玖序和正弘青云筑會是一個比較大的競爭。
    不過作為一個房源本來就不多的項目,龍湖景粼玖序的開盤時間還不確定,當然現在的大環境是不太好,人們的觀望情緒濃厚,對于開盤定價也是一個考驗。
    每個項目都是有優點有缺點,關鍵看怎么定價,如果高于周邊項目的價格,人們自然會考慮為龍湖這個品牌支付溢價是否值得。
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  • 房產評論師
    海天 點評 中海萬錦熙岸 2019-11-10 11:06
    鄭政出(2016)149號地塊位于創新大道東、河陽路北,土地面積75987.55㎡,折合113.99畝,土地用途為城鎮用地,容積率>1.1、<2.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,綠地率>30%,起始價為34552萬元,出讓年限70年。最終被中國中建地產有限公司以34552萬元收入囊中,折合地價303.14萬元/畝,折合樓面價1819元每平米。這就是后來的中海萬錦熙岸項目。項目規劃有高層、洋房產品,主力在售產品為高層89-121㎡,據克而瑞信息顯示項目2019年三季度集中備案,成交金額24.34億元,成交面積20.56萬㎡,奪得鄭州主城區住宅項目銷量榜金額、面積榜頭名,處于遙遙領先地位。
    拿地價格3億多,中海萬錦熙岸三季度就集中備案了24.34億,差價20多億,即使除去建筑成本應該也是賺的盆滿缽滿了。當然中建作為雙湖科技城的一級整理的開發商具體和zf怎么合作開發是另一回事。
    這個項目中海、中建的合作可以說是典范。
    首先是拿地比較早,價格低。樓面價1800多,正商、金輝、美的的地王價格樓面價在5200多,拿地的成本已經快速上漲。
    其次是產品方面。中海萬錦熙岸主打洋房,這與雙湖科技城其他其他開發商以高層為主相比更有優勢。金輝、美的、正商則顯得有些困難了,年初拿的地,下半年這三個項目集中入市,競爭激烈,價格也賣不上去,而中海萬錦熙岸簽約的房子已經集中備案了。
    雖然下半年樓市已經有點涼了,但中海萬錦熙岸已經沒什么壓力了。而且這20多億會為中海在鄭州的業績增添不少色彩。
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    中海萬錦熙岸中海萬錦熙岸
  • 房產評論師
    海天 點評 正弘·青云筑 2019-11-09 21:48
    正弘前些天舉辦了正弘匯和正弘青云筑的發布會。
    不得不說正弘匯的位置要比高新萬達的位置要好些。以前只有科學大道丹尼斯的時候,生意很紅火,因為這是高新區的第一個大賣場。后來正弘這邊開了一個瑞達路丹尼斯,距離科學大道丹尼斯很近,但瑞達路丹尼斯因為位置更好些,科學大道丹尼斯的生意不好做了,現在即使是周末,也很少有人在逛了。
    自從萬達廣場開始合作開發以后,似乎不再有那么大的光環了。中原萬達、二七萬達依舊是生意興隆,但是惠濟萬達就沒那么好做了。首先是選址上,惠濟萬達周邊小區的入住還不多,惠濟萬達還不能成為惠濟區的商業中心,再加上萬科廣場的競爭,北大學城的學生真是要舍近求遠才能去惠濟萬達消費了。高新萬達與惠濟萬達面臨同樣的問題,高新萬達周邊小區不多,而且面臨正弘匯的卡位,以后開業后的經營也會有不小壓力。
    當然商場經營還是會錯位發展的,如果像科學大道丹尼斯和瑞達路丹尼斯超市一樣賣的東西一樣,那人們也不會舍近求遠去科學大道丹尼斯。萬達廣場標配的商店有優衣庫、萬達影城等等。正弘匯預計將引進首家情感寄托體驗式書店、體量最大兒童暢游歡樂場、首家樂高趣味活動中心、首家室內萌寵科普教育基地、首家青少年極限運動中心、首家室內真槍實彈射擊體驗場、首家室內馬場&馬術教育基地。
    大家也都很期待高新萬達和正弘匯開業給高新區人們帶來更多驚喜。
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  • 房產評論師
    海天 點評 東原閱城 2019-11-02 21:50
    對于高新區的居民來說,改善交通狀況真是太難了,幾條聯通其他區域的道路都是進展緩慢。10月26日,鄭州北三環彩虹橋在服役近25年后正式封閉。這給經常走北三環彩虹橋的人們帶來不少麻煩。本來通往高新區的道路就不多,這下交通更加擁堵了。
    道路交通一直是高新區的劣勢,東風路西延還沒動靜,長椿路向南和中原區的連接也沒有什么動靜,只有三全路西延已經在施工了。
    從2017年開始,三全路西延工程已經陸續分段施工,計劃工期為一至兩年,但兩年多過去了,該工程建設緩慢,還有很多工段沒有施工。從東原閱城附近就能看出來三全路已經在修。但從新聞報道上看,三全路西延項目分兩期,其中西三環北延至京廣快速路部分為一期工程,江山路至京廣快速路部分為二期工程,其中一期工程穿過鐵路編組站,鐵路代建段是個重點,二期也包含了跨賈魯河部分和四號線施工場地占用部分,也都是重頭戲。明年6月才會有賈魯河跨河大橋的主體建設,三全路西延建成通車需要更久 。
    三全路西延的建設對于東原閱城和恒大城這兩個樓盤來說也是很重要的,以前東原閱城的項目所在地以前的歡河村還是很荒涼的。17年,西三環北延線建成通車,然后這邊又有了連霍高速西三環北站,如果三全路西延線建成,恒大城和東原閱城附近也是一個大的十字路口,也是一個交通要道,這對于兩個樓盤很重要,對于高新區來說也很重要。
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  • 房產評論師
    海天 點評 萬科世曦 2019-10-26 09:51
    第二屆鄭州萬科業主晚會暨樸里節閉幕式即將于11月3日在鄭州奧林匹克體育中心體育館盛大啟幕。
    這是奧體中心體育館運動會后首次開放使用,也是奧體中心賽后運營管理的開始。
    去年萬科業主中秋晚會是在省體育場舉辦。當時也有很多新聞報道,18年9月21日晚,歷時約30個日夜、720余小時的精心籌備,“美好筑萬家 天涯共此時”鄭州萬科中秋業主聯歡晚會于河南省體育場盛大啟幕,4000余位業主歡聚一堂,
    晚會是鄭州萬科業主明星的舞臺,兩個半小時,三大篇章,百余名萬科業主載歌載舞,用心表演。
    這也是萬科在鄭州的一個很好的宣傳機會,畢竟業主都是已經買了房的人,善待業主確實是很討人喜歡的。當然萬科進入鄭州這幾年,發展也是很迅猛的。從克而瑞的信息顯示,鄭州萬科的銷售額已經達到133億多,與第一名碧桂園和第二名正商已經相差不大了。反觀一些其他的開發商,無法保證按時交房,還粗暴對待業主,確實是一種反差。維權的事件當中也有很多本地開發商,鄭州作為本地開發商的大本營,反而讓人覺得蠻橫無理,這給了外來開發商機會,也是沒辦法。
    賺業主的錢,還讓業主難受,這也是買了房的人的痛點。畢竟買房是一件大事,經歷過千挑萬選,經過諸多比對,簽下合同交了錢,也是一種對開發商的信任,更有對未來美好生活的期盼。
    因此,善待業主應該不是一件難事,丟了口碑就是大事了。
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  • 房產評論師
    海天 點評 朗悅公園府 2019-10-02 21:42
    龍湖·景粼玖序,龍湖進入鄭州高新區的地王項目,也是龍湖進入鄭州主城區的首個項目,此前在南龍湖有天宸原著項目,而這次龍湖景粼玖序是以洋房為主的低密社區。
    龍湖地產1993年創建于重慶,發展于全國,業務涉及地產開發、商業運營、智慧服務、長租公寓四大主航道業務,并試水養老、產城等創新領域。2018年該集團營業額逾1100億元,也是房企銷售額前十的成員。
    在高新區,龍湖地產、金科、東原都是起家于重慶,都是渝派房企的代表,福晟、謙祥、朗悅都有閩系背景,萬科、碧桂園、恒大、美的、富力都是來自廣東,正弘、建業、正商、康橋來自本土,華潤、中海、保利則是央企,各路房企已經基本聚齊,也算是各有各的特色。
    龍湖的項目以洋房為主還是很出人意外的,畢竟這是個地王項目,今年6月,北京龍湖置業有限公司以130460萬元摘得鄭政高出〔2019〕7號地,折合樓面價6199元/㎡,可是項目還需配建租賃用房7.2萬㎡。
    項目周邊有朗悅公園府、升龍又一城、祝福紅城這幾個城改項目,距離鄭州大學和地鐵1號線也不遠。至此,高新老城區的項目有兩個改善項目正弘青云筑和龍湖景粼玖序,兩個剛需項目福晟謙祥錢隆城和朗悅公園府。目前距離龍湖景粼玖序比較近的公園府高層毛坯房價在15000左右,預計龍湖地產的這個項目的洋房也要在17000以上了。
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  • 房產評論師
    海天 點評 朗悅公園道1號 2019-09-22 12:39
    公園道一號的住宅開發得益于開發商開發的公園茂商業、引進的外國語學校、以及距離地鐵一號線比較近的距離。地鐵、商業加學校成了公園道一號的優勢。因為朗悅作為一個成立不久的房地產開發商能迅速崛起也很大程度得益于公園茂商業的開發。公園茂建設的也是很有特點。
    1.超大廣場。公園茂附近有高新區中心廣場,也是經常舉辦各種活動的地方,平時則是有很多健身的人。除此之外,潮流茂前面更是有很大的廣場,方便人們出門散步。一年一度的天健湖女子馬拉松比賽終點就設在公園茂附近的中心廣場。
    2.大體量公寓。公園茂包含潮流茂、兒童茂、家庭茂,三個商業廣場上面都有公寓。
    3.商業品類齊全。永輝Bravo精品生活超市、世嘉美式健身、糖果KTV、巴奴毛肚火鍋、食肆花街、海底撈、星巴克等等。巴奴火鍋和星巴克都是在高新區的首次開業,整體來說公園茂引進的餐飲品牌還算可以,茶飲、牛排、火鍋等等還是很齊全的。不過服飾潮流方面還有點欠缺,其中的一些賣衣服的店面感覺比較小眾,優衣庫、Zara目前還沒有。
    距離商業很近有好處有壞處,好處自然是生活方便,比較熱鬧,壞處是經常堵車,有的時候噪音很大,對于周邊居民來說也是困擾。至于以后,公園茂也面臨很大競爭壓力,高新萬達廣場、正弘的商業正弘匯、保利文化廣場的商業等等,這些都會加大商業廣場之間的競爭壓力。
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  • 房產評論師
    海天 點評 正弘高新數碼港 2019-09-08 22:48
    就公寓的價值來說,各個城市對于公寓的政策也不一樣,長沙對于公寓的政策是比較寬松的,落戶、上學都有一定的政策。但目前鄭州的公寓還沒有這樣的政策。
    在長沙市通過購買、受贈、繼承等途徑,擁有了公寓房合法所有權的人員,憑長沙市房屋產權管理部門發放的房屋產權證或者已經在房產管理部門登記備案的購房合同,可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮。
    商業公寓落戶后,如在長沙城區并無其他住宅性質房產,且家長及小孩實際居住(經入戶調查),可以按有戶無房排序安排入學。
    長沙的房價一直比較低,作為一個GDP過萬億的省會城市,長沙房價只有一萬左右,即使在中部地區這樣的房價是很低的了。
    鄭州的房價和租房的租金的差距越來越大,也是有很多原因,房價經過前幾年的上漲均價一萬四五,但房租的租金卻沒有大幅上漲。因為租房市場有著大量的安置房和公寓。如果公寓可以落戶上學,如果安置房能和商品房一樣可以有房本網簽甚至貸款,那鄭州的房價恐怕是要下跌了。
    因此在鄭州來說,公寓也是主要用來出租,地段就顯得很重要,有時路過科學大道附近的正弘數碼港的公寓,晚上也可以看出來有整棟大樓一半的燈亮起來,看來入住率也是勉強過關。公寓也相對比較適合年輕人居住,交通便利,生活配套成熟,這些都會為公寓出租提供好的條件。
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