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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋美廬灣 2019-12-03 10:41
    北龍湖——永威上和院、融創壹號院、金茂府

    綠博——普羅理想國

    白沙——瀚海觀象、亞新紫藤公館

    楊金——泰禾東府大院

    濱河——康橋美廬灣、亞新海棠公館

    這些樓盤都是作為區域樓盤名片的存在,也是價格扛旗者。

    品質高,價格貴。但也有一個通病:去化慢。

    整體而言,康橋美廬灣賣得還不錯。自今年五月底以來,整體去化三分之二,大概還剩下百十套房源。

    相比其他樓盤,銷售兩年時間,仍有過半房源,著實可圈可點。

    并且價格還在上浮,比首開價高出2000元/㎡左右,目前均價28500元/㎡。

    相比融創壹號院、亞新海棠公館、瀚海觀象等樓盤變相降價的行徑,更是顯得堅挺。

    與一位購買該樓盤的業主閑聊,問其愿意掏腰包的原因,主要就是喜歡這個獨樹一幟的設計。確實,SCDA創始人曾仕乾親自操刀,將其在新加坡、倫敦等地的超前設計理念融入到這個項目中,足夠驚艷。

    176㎡、212㎡、235㎡這三個戶型,個人更喜歡212㎡的復式。

    整體而言,這個戶型兼具大氣、舒適、高利用率于一體。

    176㎡戶型雖有挑高,但很雞肋,感覺在為其他兩個戶型產品做嫁衣。從高往低走的動線讓人很不舒服,反襯的平層有些低矮。手頭寬裕的話,不如換個戶型選擇。

    235㎡戶型中規中矩一些,融合了這個設計的中庸特質。

    簡單算下,212㎡、235㎡兩個戶型產品總價基本上在600W以上,在濱河這個區域真不算低。

    甚至可以說這些客戶也算是北龍湖的準業主層次,譬如正商上境系的小面積段戶型,即將出爐的龍湖北岸的小高層產品。
    不過,蘿卜白菜,各有所愛。

    很多人講,這個樓盤距離高鐵線路有些近,實地感受下尚可,800米左右。

    只是這個項目的交房時間需要注意下,四年半工期,2023年交房,自住的話需要多加注意這個時間節點以及裝修風格的交替變換。
    (展開全部)
    康橋美廬灣康橋美廬灣康橋美廬灣
  • 房產評論師
    小頑童 點評 瀚海觀象 2019-12-02 16:17
    眾所周知,鄭州地產圈兩個李W。一個煤老板起家的永威李W,一個賣冷凍食品起家的的瀚海李W。

    永威憑借永威東棠、永威翡翠城、永威上和院等一眾精品樓盤傲視鄭州地產圈,瀚海依靠瀚海晴宇的炫酷外立面聲名大噪。

    很多路人可能不知道瀚海,但一定留意過金水東路東風渠旁的晴宇。因為他的與眾不同,因為他的標新立異。

    或許因為厭倦,或許尋求突破。瀚海在兩年前選擇摒棄王弄極的遺世作品,一改瀚海晴宇、瀚海思念城、瀚海爾灣、瀚海航城的復制粘貼外立面。選定上海古北壹號作為參考,外立面選用進口石材+純銅,重金模仿。

    售樓部景觀示范區以及樣板間目前已經開放,部分外立面以及會所雛形實景呈現效果很是不錯,能看出來下了血本。

    只是樣板間裝修風格實在不好恭維,掉價!品牌倒是一個個響當當:

    中央空調采用日本日立;
    新風系統采用美國百朗;
    水龍頭以及花灑采用德國當代 ;
    馬桶和浴缸采用德國唯寶;
    烤箱采用美諾 ;
    廚房煙機采用博世 。

    對外宣稱精裝標準8000-10000元/㎡,實際打個五折吧。這也正常,誰讓房子降價了呢。目前整體均價23000元/㎡,相比之前28000元/㎡,下探5000。

    不得不承認,開發商也在割肉。一方面行情下行,一方面備案價過低。

    不過,針對之前以28000元/㎡定過房的客戶,瀚海觀象會給他們退補差價,還算小小彌補一下。
    其實這塊地背后付出的土地成本相當之高,絕不是表面那樣。想想2016年的亞新紫藤公館土地價格,便略知一二。


    如果開發商能像宣傳所講,不惜重金匠心打造,對于東區改善人群來說不失為一個好選擇。

    只是,這個價格釋放出來后,紫藤公館很是頭疼。本就難賣,這下壓力更大。

    長遠來看,這個項目的位置和建標都優于紫藤。本想著觀象會以28000元/㎡的價格火速救場,沒想到反被插了一刀。

    遙想當年,瀚海晴宇180㎡戶型內購價14500起,開盤均價17000;230㎡戶型內購價15300起,開盤均價18000;320㎡戶型內購價17800起,開盤均價21000。

    恍如隔日,唏噓不已。
    (展開全部)
    瀚海觀象
  • 房產評論師
    小頑童 點評 永威上和府 2019-11-15 17:28
    在鄭州地產圈里,永威是很善于講故事的。

    譬如李老板不滿意綠城的房子,自己修復;對項目樣板間不滿意,砸掉重裝;不滿意景觀綠化,撤掉重新鋪裝等等。

    亦真亦假,亦得亦失!似乎永威嘗到了甜頭,不遺余力。

    很多人都知道,上和府出自李瑋珉、莊鎮光、孫虎三位大師之手。
    但當置業顧問脫口告訴我景觀示范區的石材是莊鎮光帶著人在山里采了一年時間,聽得我頓時頭有點蒙。

    還有示范區的16棵叢生烏桕,是永威團隊花費8個月時間,跨越多省,徒步約20公里,耗時5小時,終于找到!這幫人估計是在外面游山玩水累了,也想回家妻兒團圓以下,然后把8個月前聯系好的苗圃基地向領導作出匯報。

    言歸正傳,目前項目主推精裝小高層,均價12000元/㎡,還可以首付分期。

    標配中央空調、新風、地暖、凈水器、智能馬桶等。

    實地看完之后,產品也著實不賴。雖然是遠郊項目,但度假養老需求的話,這個價格還可以接受。人家耗費巨工,辛苦對出來的縫,也值當多花200塊錢。

    整體占地約1150畝,保留林地500畝,建設用地約650畝。三期開發,規劃產品包含類獨棟、雙拼、聯排、疊墅、洋房和小高層。

    只是面積都有些偏大,包含160㎡、190㎡、330㎡三種平層戶型,還有251㎡、430㎡兩種復式戶型產品。

    真是壓力山大呀,替他們捉急!即使名聲大噪的普羅理想國,還保留了一半的疊墅至今不敢開售。想提高逼格,整點別墅產品即可,小高層面積這么大,么法弄啊!
    (展開全部)
    永威上和府永威上和府
  • 房產評論師
    小頑童 點評 金地名悅 2019-11-15 14:06
    11月13日,經開國際物流園區拍出兩塊住宅用地。

    20號地,35.8畝,由路勁摘得,容積率3.5,每畝單價1001萬元/畝,成交樓面價4292元/㎡。

    21號地,82.2畝,由和昌摘地,容積率3.5,每畝單價874萬元/畝,成交樓面價3744元/㎡。

    這兩塊地均位于南區夢湖周邊,與前段摘地的星聯、英地、保利位屬同一片區。

    如果這幾個盤能同時期啟動的話,大概率能形成聯動之勢,將片區抄個小熱。

    但又似乎不太現實,估計大部分會用作儲備項目,短期很難啟動,畢竟北區三劍客還處于水深火熱之中。

    前些天,閑來無事,探盤金地名悅:

    金地名悅以雙11名義,搞了個88折活動,均價10000左右。大戶型偏低,小戶型偏高點。

    這已經是其第二次大規模降價。

    首開均價12700元/㎡,精裝修;
    精裝改毛坯,均價11000元/㎡;
    片區價格戰,均價10000元/㎡。

    精裝改毛坯,倒是好事,畢竟金地鉑悅精裝對購房者造成的陰影還沒有散去。

    金地這個地塊很是規整,純高層設計,包含89㎡三房、117㎡三房,139㎡四房等多個戶型面積。與周邊碧桂園峯景、萬科溪望重合度較大,只是金地的戶型有點差。

    目前,前面23層的高層已經售完,在售34層的高層樓棟。整體還有一半以上的房源在售,銷售難度較大。

    加上等朋友的緣故,在售樓部等了一個多小時,也沒見其他客戶到訪。

    緊鄰售樓部的碧桂園峯景,工程速度很是迅猛,很多樓棟基本成型,看來SSGF建造工藝很是有效。

    臨走的時候,下午6點半,順路轉去萬科溪望售樓部,經過一條工地臨時道路,到達景觀示范區。驀然發現售樓部已是一片漆黑,不知是再次封盤還是作何緣故。

    友情提示:這三個樓盤除了地緣需求外,無論是投資還是自住盡量別碰,不信的話,開車在周邊轉幾天感受一下物流園區的熱情。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 恒大未來之光 2019-11-11 16:51
    恒大未來之光城市展廳于上月19日開放,節奏挺快。

    今年7月份摘地,現已準備好收割的鐮刀。

    速度方面雖然比不上五星期的碧桂園,但項目周邊也確實荒涼至極。

    除了通順的柏油路之外,只剩下一望無際的田野。

    項目位于鄱陽湖路與荊州路交會處周邊,總規劃占地約2200畝。周邊規劃的是領事館區,很高大上,只是不知猴年馬月得以落成。

    恒大也是誠實,直接告訴你這是未來之光。最近幾年,周邊想要看見燈火那是有些難。

    周邊還規劃有約1830畝得馮莊文化公園,以及11/13/17三條地鐵。

    項目共分4個地塊開發,分別為天和,地和,人和,樂和。

    計劃首開地和5號院(5棟15-17小高層)、6號院( 11棟16-17小高層),樂和6號院(9棟15-17小高層)和人和1號院(6棟23-25高 層),面積為76-128㎡,精裝修交付。其中86-108㎡三室占比較多,約7成左右。

    這個片區雖然規劃的高大上,但開發周期過長進而造成不確定因素也較多。

    較早成熟的北港已經從高位的11000跌至目前的9000+,近兩年都已不再蹦跶。

    規劃先行,起點較高的南港現在也是叫苦不迭。只能靠從南邊地市忽悠,用大巴車往售樓處拉人。

    恒大如想再現當初開封恒大未來城數千人搶房的場面,估計得市場價打五折。
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    恒大未來之光
  • 房產評論師
    小頑童 點評 萬科榮成蘭喬圣菲 2019-11-11 16:19
    時隔近兩年時間,萬科蘭喬圣菲東地塊高層產品再度問世。

    由于合作方與zf之間遲遲沒有把地下空間方面的相關手續解決,導致東地塊高層不得不以準現房銷售。

    目前這五棟高層已經封頂,三棟的外立面已經呈現,精裝修交付。戶型面積和西地塊相差不大,包含124㎡、128㎡、150㎡、168㎡、170㎡等幾個戶型。

    西地塊高層可以選擇毛坯,也可以選擇精裝,東地塊則全部精裝。

    簡單看了下,精裝標準不算低。廚衛潔具采用科勒、TOTO、伊萊克斯等品牌;170㎡的戶型,基本實現了全屋吊頂,室內還有除霾新風系統;好包含玄關柜、鞋柜、背景墻等配置。

    另外,入戶大堂的墻面和地面都是選用的天然石材,很有質感。

    可以說,東地塊高層產品比西地塊更有優勢,并且距離鄭汴中央公園較近,能看見里面的湖水。不過,西地塊高層距離規劃的8號線地鐵口更近一些。

    據置業顧問講,預估售價11500元/㎡左右。另有精裝別墅在售,因面積和位置有異,自900萬至2000萬+不等。

    也不知道說這個項目命好還是命差,一期別墅趕上綠博的光輝時刻,開盤即清盤;

    西地塊高層趕上冷熱交替,以10500/㎡均價,馬虎賣完;

    東地塊高層遇上黑暗時刻,周邊蜂擁降價,嚴重受阻。

    一邊是金科博翠書院小鎮和康橋香溪郡在以9000和9500左右價格兜售,一邊是普羅理想國小高層14800高高在上。

    一半是海水,一半是火焰!

    最慶幸的是攪屎棍融創觀瀾壹號高層已經售完,對同仁來說也算個好消息吧。
    (展開全部)
    萬科榮成蘭喬圣菲
  • 房產評論師
    小頑童 點評 啟迪科技城 2019-11-08 14:03
    12月6日,龍湖北岸將出讓一塊住宅用地。

    該地塊位于龍湖外環北路南、龍津路東,土地面積72440.64㎡,約108.6畝,土地用途為城鎮住宅,容積率不超2.5,建筑高度小于60米,綠地率大于35%。起始價22.2億元,熔斷價為33.3億元,投資總額不低于29.2億元,房屋成本指導價23000元/㎡,綜合房價最高限價32000元/㎡。


    根據位置顯示,這塊地為清華附中?啟迪鄭東科技城用地范圍:東至龍源西三街,西至龍津路,南至龍湖內環北路,北至龍湖外環路,總占地約815畝。在今年的8月15日,其公寓部分曾推出近800套房源,去化500套, 目前在售的也是51-117㎡戶型房源。
    均價30000元/㎡,精裝修交付,根據付款比例有不同優惠。這個價位,在鄭州其他區域的住宅都不敢這樣賣。很明顯,大家都是沖著清華附中的學位去的。只是這個學位溢價有點高,基本50萬以上。為了孩子,真是下血本。

    目前,住宅地塊開始出讓,緊接著就會出產品,準備賣什么價位?預計小高層35000左右。
    當然,這都是猜測而已。畢竟地還沒拿到手,萬一出來個K2,地被搶走呢???
    (展開全部)
    啟迪科技城
  • 房產評論師
    小頑童 點評 康橋香溪郡 2019-11-05 16:07
    綠博明星流量盤康橋香溪郡1號院、2號院于10月底進行交房儀式。

    本來預計是今年5月份交房,延期五個月。

    交房現場人氣寥寥,與金科城、融創象湖壹號一期如出一轍。很明顯,業主不滿意。

    實地看過之后,確實很多細節做的不到位,絲毫沒感覺這是品質房企康橋的產物。
    今年上半年,業主也多次進行維權,聲勢浩大。過去幾個月,康橋方雖然進行整改,但依然沒有達到業主們要求。不過,每家每戶能得到幾萬塊延期補償,算是一點安慰。

    其與金科、融創最大的不同就是價格沒漲。當初業主購入高層均價11500,洋房均價14000。兩年過去了,在售高層均價11000,再時不時蹦出來個特價房和貝殼專場,9000+。是可忍,孰不可忍!

    反觀金科城,高層購入均價10000,二手房掛牌價14000;

    象湖壹號一期,高層購入均價9500,二手房掛牌價13500.

    質量雖有缺陷,想想也能勉強接受吧。

    這就無外乎康橋香溪郡天怒人怨咯,康橋憑借早期溪山御府、金域上郡、林溪灣等優質樓盤打下的口碑,正在被自己的快速擴張理念一步步吞噬。

    近幾年,規模越做越大,品質卻逐漸丟失。樓盤不僅遍布鄭州,更在無錫、武漢、西安、廊坊等地均有涉獵。相比齊名的永威,已經拉了。

    未來僅康橋香溪郡這一個項目就有數千套房子會陸陸續續交房,維權勢頭絲毫不降。想想其真的有點不作為,未來這個地方將會有上萬人居住,目前都沒看到一點配套的氣息。學校、商業甚至很多道路都沒有建成。雖然這些和zf有很大關系,但也離不開康橋的推動。

    目前3號院、7號院還有部分房源在售,約莫二三百套,幾個億貨值。估計是干完這票就開溜,但數千名業主的心也將傷透。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 正弘·青云筑 2019-11-05 15:03
    正弘青云筑,位于高新區科學大道瑞達路交叉口西南角。這塊地很早就被正弘做了規劃,只是今年8月份才如愿摘地。旁邊的可口可樂也是正弘地塊,估計還需時日。

    項目占地約92畝,包含5棟高層住宅、一座將近10萬方的購物中心——正弘匯以及一棟180米高的5A甲級商務樓。

    規劃戶型面積97-180㎡,主打97㎡三房、130㎡三房、160㎡四房、180㎡四房等四個戶型。戶型面積段偏大,貌似改善,但有點偽,畢竟5.08的容積率在那里放著。

    受制于建規的影響,戶型設計也很是一般。即使180㎡四房戶型,也僅是兩臥朝南,更沒有寬廳配合。實地感受樣板間,160㎡戶型的寬敞連體陽臺倒是加分不少。

    交通方面,距離待建的地鐵8號線銀屏路站約1公里,距離已建成的地鐵1號線鄭州大學站約2.5公里。

    教育方面,周邊學校很多,尤其是知名學校,但沒有完全確定劃片學校。
    商業方面,除了待建的正弘匯,周邊還有正弘生活廣場以及丹尼斯。
    樓盤設計,外立面部分采用玻璃幕墻,據說是正弘府的升級產品。

    最后說下開發商,正弘置業。最近幾年在鄭州也是穩扎穩打,頗有建樹。不僅在豪貴云集的北龍湖南岸摘地兩塊,打造正弘瓴、正弘臻兩個名片,更在惠濟、港區、高新區、平原新區、新鄭等多地開枝散葉。

    只是伴隨規模擴大,維權事件也是頻出。正弘瓴、正弘瀾庭敘三期先后因綠化和交房質量問題維權。不過,據說正弘瓴已針對問題給出解決方案,據說還不錯。

    對了,青云筑預計11月中旬開盤,價格未知。個人預計均價應在15000左右。
    (展開全部)
    正弘·青云筑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 華瑞·紫金嘉苑 2019-11-04 11:50
    16000-16500這個開盤價格對于首開的華瑞紫金嘉苑來說,有點偏高。

    首開價應該再低個幾百塊,有利于快速去化。目前行情,也沒有等的必要。

    現在看來,名門翠園真是幸運。沒有貪得一時的高價,低價開盤,迅速回款數十億資金。

    思來想去,這個樓盤最大的價值也就是位置。金水北,地鐵4號線。

    至于最近透露的其與龍門第二實驗學校簽約的消息,暫且還不能算作價值利好。首先,學校是瀚宇引入,不是華瑞嫡系,就有變故可能;第二,教學質量如何,目前無從考究,不能單以現在龍門實驗學校來類比評判。 參考周邊:

    相比目前美盛教育港灣的價格,有一定優勢 。但美盛體量過大,如果節奏快的話,價格有極大可能下探到17000左右。

    相比瀚宇天悅城,位置相當,同樣也都有地鐵加持。雖然瀚宇貴了幾百塊錢,開發商品牌也都一般,但顧忌其后期還有地塊,首期品質應該會注重一些,個人更看好一些。

    其實,華瑞這個開發商開發項目品質很是一般。

    雖然之前開發的華瑞紫韻城一期有過自8000+迅速上漲至13000的高光時刻,但跟其品質關系不大。一是時間恰好分布在大漲前后,二是坐享常西湖紅利,三是地鐵1號線開通以及14號線加持。

    至于紅極一時安置房孫莊北院,確實比很多安置房小區強很多,但也不至于神乎其神。

    故而,大家也不要對其后期品質有過多期許。再加上里面還有三棟安置房和部分單位內購的低價房,后期管理以及維護更加堪憂。
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