——中博城——
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融創城的汪汪隊套路說明
只要售價低于市場價40%，足以吸引全城購房者，
只要售價低于市場價15%，就足以清盤。
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據中介推銷，目前二環有個盤叫中博城賣15500，也是低于周邊15%，挺誘人的就查了下。
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項目位于管城區未來路西石化路南，屬于管城區老城區板塊，最近開盤的奧蘭和園賣到16800元/平米，中博的價格確實不貴，還有地鐵6號線再修。
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這里交通雖然方便，但整體環境一般，中州大道過了隴海路以后，就是分界線，可能是因為有個莆田西站，物流運輸專業市場比較多，顯得雜亂。
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這種中心地段，不是在管城區深耕好久的企業是不會拿到的。開發商中博，在管城區做了有30年之久，做大型家居中心開發、經營和管理，可謂勢力深厚。
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項目總共600多畝，總建筑體量約130萬方。
一期地塊是中博城彩虹堂Loft和鄭汴路汽車城地塊，二期地塊將開發中博家居城，也就是說住宅是產業用地的配套用地，這也注定了周邊環境不會太安謐。
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首期瓏譽園位于未來路和石化路交叉口西南角，總占地45畝，容積率3.7，共規劃有3棟33層、1棟28層、1棟26層的高層住宅，1棟幼兒園和1棟會所，主力戶型96平小三房，119大三房，140平四房。
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這項目難得就難得在容積率不高，戶型做得很不錯，鄭州城改項目沒幾個能做出這三面寬戶型的。開發商雖然不算專業，14年才進軍地產，也沒啥像樣項目，但對這塊黃金寶地挺上心，規劃比較先進，新亞洲風格外立面，門廳式小區入口，業主獨享會所，斷橋鋁合金三層中空玻璃等等。
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除了開發商比較小，其他還都可圈可點，不知道項目交房呈現效果會打幾折。

最近想買房的還是可以關注下的，二環內房子不多。(展開全部)

保利心語精心打造的三期高層似乎并不受購房者歡迎。
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最新開的4號樓，均價15000元/平米，說實話，還算合理，同樣高容積率的陽光城麗景公館，毛坯房14000多，心語的位置，建標都要優于麗景，貴個1000，不過分。而且四梯六戶的設計，也挺奢華，兩邊129平的戶型，實際上可以獨占兩邊的電梯廳和走廊，還有南向聯通三個開間的大陽臺。
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但西區人民改善購房，認可的是低密舒適，寬居大宅，方能保持西區一貫的悠閑自得，所以昆侖望岳才是他們的菜，而不是設計的像學生宿舍的保利心語。
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心語的公攤不小，進深又長，說是104的三房，實際用起來和兩房沒啥區別，第三個小房間采光全靠狹窄的采光井，形同虛設，而通風效果更不用說了，小區園林也沒多大地方，對于習慣了在樹蔭下遛彎的老西郊來說，還真看不上這個盤。
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如果心語放在金水區或者東區，銷售形勢可能完全不一樣了。
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不過，作為央企，保利對資金回款的需求并不十分渴望，心語也是慢慢賣著，不做首付分期，比較佛系。
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中原區其實是兩極分化，要么剛需要么改善，中間的剛改并不多，而剛需的樓盤供應又比較充足，麗景公館、林湖美景、金水世紀城、華瑞紫韻城等等，純粹的改善反而是中原區最缺的，畢竟中原區是鄭州市的政務中心，在鄭州這么久能一直堅守中原區的，肯定要的是舒服的大房子，早期的宏江中央廣場曾做過一棟純200多平大平層，但畢竟整體社區太剛需，賣的一般。
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反而是明年入市的恒大云璽吸取了他們的教訓，同樣小地塊，高容積率，但規劃的全部是兩梯兩戶140-250平以上的大戶型。
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2020年，恒大云璽還是非常值得期待的。(展開全部)

永威城開盤快訊：
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永威城六期今日在售樓部開盤，推出1#、2#、9#三棟高層合計408套房源。

其中
1號樓戶型如下：
128-88-88-128
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2號樓戶型如下：
116—88-88-116
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9號樓戶型如下：
145-88-88-145
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全部是三面寬，方正戶型，但只有1/9號樓的88平和2號樓的116平是客廳書房聯通的大陽臺，其他都是單陽臺。
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均價：
目前已知大戶型在14900-15300之間，小戶型在15200-15600之間。

大戶型中間13-15層基本都達到15000了，而20層以上也達到15200了。

保守估算下，整體均價應該不低于15200。
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這個價格不算低，但應當注意到，本次開的房源是六期里比較好的。
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從位置來看，1/2/9是最南邊的一排，相比最北邊一排臨宇通路大路的要優質的多，樓間距采光也比中間一排要好，這要比融創城（臨高架）、綠都瀾灣（別扭樓）同期推出的房源舒適度高不少。
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從房源來看，也是容易實現高單價的小三房較多，至于大戶型秒殺綠都瀾灣一條街，116和128相比融創首改的戶型，也是壓倒性優勢。
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所以，個人認為這個價格不算低，但也沒到太過分的程度，更何況是好房源。
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如果是首開臨宇通路的一排，可能單價就只有14500-15000左右了。
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這也是永威和融創、綠都營銷策略最大的不同。
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融創、綠都是在市場不好時把位置差、戶型差的壞房源低價推出，泥沙俱下，而永威是把好房源平價推出。雙方都是讓利，但方式不同，購房者產品體驗感是不一樣的。
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因為是非首付分期的上午先選，下午才是分期的，所以選房過程漫長，目前去化率尚未知曉，但個人預估大概在65-70%之間，小戶型去化個七七八八，大戶型去化一小半。
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如果按最新的公積金政策，89小三房起碼要首付55萬，永威城真的一點都不剛需了。(展開全部)

鄭州組團型公寓越來越多，都是好幾棟公寓扎堆，再配一些商業的形式。

比如寶能鄭州中心，名門翠園、綠都知了公寓、海亮時代廣場、無一不是高容積率，高密度的產物。

這種公寓集群，優勢在于配套相對豐富一些，居住氛圍比較濃厚，缺點是公寓本來人就多，扎堆了就顯得更擁擠更雜亂，采光通風也不如單棟公寓。
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而富力建業WOW則比較完美，占地約75畝，總建筑面積：23萬㎡，容積率：2.992，由11棟小高層公寓、2棟獨棟商業和商業裙房組成。
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又有規模，密度又不高，75畝的套數才總規劃公寓戶數1592套、商鋪254套，而同樣大小的住宅地塊，規劃戶數也差不多1000多戶，再加上約5萬方商業配套，這樣的公寓住起來就很舒服了。
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富力的裝修品位還可以，整體風格參考了以WHOTEL頂級客房風格（W 酒店是喜達屋旗下的全球現代奢華時尚生活品牌），突出的色彩體系，搭配白色木飾面；外立面采用半透弧形玻璃墻，國際范十足。
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富力預計首期預計開兩棟14層小高層公寓，主力戶型40平-80平平層公寓。
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當然，公寓倒是其次，這個組團的核心是商業。
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惠濟區大型商業目前有了惠濟萬達、萬科美景廣場，但感覺整體氛圍檔次一般，可玩性不高。富力WOW的商業街區定位則有所差異化，以時尚/年輕化/休閑娛樂為主題。
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目前說的是會引進星巴克，海底撈，COCO都可，眷茶，樂高,M豆巧克力世界，撒椒，豆撈坊，游戲競技世界，奧斯卡電影院，永輝超市等多個主力店。
可能這會成為惠濟區的德華商業街吧。
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組團型公寓實際運營效果到底如何，還有待觀察，起碼從目前來看，由于租客聚集，商業容易成活，但公寓租金上不去了。(展開全部)

超高層之殤？是否會在鄭州上演？
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近日，中建一局發布公告，中標河南省第一高的鄭州國際金貿中心項目，總建筑面積62萬平米，建筑總高306米，地上60層地下5層，合同額14億元。

這棟樓的造型以河南博物院鎮館之寶——蓮鶴方壺為主要參考，建成后將成為鄭州市極具辨識性的中原新地標。
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中建中標，意味著這棟原來僅存于效果圖和沙盤上的超高層，即將開建。
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而最近，關于綠地超高層停工的新聞不絕于耳，投資巨大，去化難看的超高寫字樓，在樓市下行的今天，似乎都預示著爛尾。
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而由不怎么靠譜的開發商寶能主導，開發的鄭州國際金貿中心，恰恰是一個臃腫的寫字樓集群，除了這棟超高，還有2棟240米、1棟150米、4棟120米、20多棟100米的商辦產品，想想就頭大。
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針對如此巨量的商辦，寶能是差異化定位，分成兩個組團，兩個團隊同時銷售。

一個是高端大平層系列——蓮湖一品，建面約95-232㎡房源，均價約18000-22000元/平。

一個是商務公寓系列——鄭州中心，目前在售LOFT建面約40-50平，價格區間大致為16000-18000元/平；另在售酒店服務式公館，建面約43-105平二至三居，價格區間大致為15500-18000元/平。
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從低到高，寶能是把所有公寓的需求都覆蓋到了，但從銷售結果來看，不太理想，除了第一次開盤時低價小戶型賣的不錯，后來就賣的很慢了。
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從市場表現來看，萬科譽的小戶型低門檻路線才是最順的，定位高端，高總價大面積的公寓產品，鄭州有這種需求的購房者基數太小，就這一小撮客戶，還要面臨地段更好的北龍湖金融島翡云公寓、招商盧森堡大公府的分流，太難了。
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所以，沒有充足現金流支撐的寶能鄭州中心，如何把超高層蓋起來？
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從2014年就宣稱要10棟超高層齊發的寶能，蓋成的又有幾個？
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截止2019年三季度，中國寫字樓總建筑面積已高達5800萬平方米，平均空置率為20%，部分二線城市如長沙、重慶、蘇州、天津、無錫和廈門等空置率已高達30%以上，直至2022年，中國仍將有4200萬平方米以上的寫字樓供應投放市場。
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購房者投資還是要警惕超高層。(展開全部)

——領地天嶼——
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現在的二流外來房企，普遍跳入一個怪圈，進入鄭州市場先進滎陽，滎陽市場去化不動，供過于求，開發商撲街，不愿再拿地，然后土地流拍，賣不上價，后來的房企一看，全鄭州就滎陽拿地輕松，于是再拿地再撲街。
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于是，一邊是房企賠本賣房，一邊是房企積極拿地。
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2019年8月，跟禹州一個檔次的領地集團在滎陽拿地了。
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看官網介紹，領地實力還可以，企業總資產逾500億，中國地產百強，在華西、華中、華東、京津冀、粵港澳大灣區、新疆等幾個區域布局了40多個城市，也算是全國型開發商。

之前在商丘有個和雅居樂合作的項目領地蘭臺府，據說做的還不錯。
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滎陽這塊地對領地來說，壓力不大，44畝，容積率2.0，領地以8285萬底價摘地，188萬一畝，樓面價1400，還算便宜。但地段不咋滴，地塊位于京城路與工業東路交叉口西北側，屬于滎陽老城區，周邊房價6000多，沒法和滎陽東比。
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領地的進展挺迅速，11月30日展廳已經開發，展廳在滎陽市國泰路正上豪布斯卡購物中心一樓中庭，規劃5棟高層，4棟洋房，初步釋放的戶型是89-130平米。
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天嶼屬于領地的天字號產品系，領地一共有TOP天字系、國韻蘭臺系、輕奢悅系、地標中心系等在內的六大核心產品系。

但我看了看，這個天字系也沒啥亮點，宣傳的說是小區有全齡兒童游樂區，配備乒乓球場、羽毛球場棋藝園、健身房、按摩步道等等，但這些已經成為標配了，沒啥可炫耀的。
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總得來看，就是個剛需盤吧，現在滎陽房子太多，都是品牌房企的，都賣不動，價格也回落了，倒是本地買房的好時機。(展開全部)

——泰美嘉愛尚里——
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這是南龍湖即將推出的一個外觀很潮的精致小盤。
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開發商泰美嘉，其實就是億祥置業，其旗下子公司有億祥置業、億森物業、維景園林、億諾商業等；先后在焦作、武陟、修武、新鄉、南陽等地區開發多個知名項目——億祥東郡、億祥美郡、億祥尚郡、億祥世紀城邦、億祥龍泉湖1號、壹里洋場、億祥親親里、億祥美譽、嘉祥名郡等。
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一句話，這是一個地市小開發商。雖然小，但不妨礙它賣萌文藝，案名要么是親親里，要么是愛尚里。
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項目位于南龍湖祥安路與紫荊山南路交會處，占地21畝，容積率2.5，2019年3月底價拿地，樓面價2900元/㎡，周邊的房價八九千，還是有一定利潤空間的。
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項目規劃三棟高層，兩棟洋房，2#/3#/7#分別由1棟24層、1棟27層、1棟20層高層組成，兩梯四戶；5#/6#分別由1棟8層、1棟7層小高層，一梯兩戶；總戶數328戶。高層戶型主要為88㎡、98㎡、115㎡的三房，洋房戶型主要為115㎡的三房。

別看小開發商小盤，規劃設計的真不賴，采用南龍湖罕見的現代簡約風，而且大部分房源都是98和115平的大戶型，戶型全是方方正正三面寬南北通透大陽臺。
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目前周邊的正商玖號院高層8600，估計愛尚里高層和它價格持平，洋房估計9600。
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雖然這個小盤很精致，但在南龍湖買房，還是建議買傳統的品牌房企，比如康橋、正商等等，大盤還是配套全，生活方便些。(展開全部)

北有北龍湖，南有南龍湖，可曾聽過西龍湖？
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招商公園1872所宣傳的湖，叫龍西湖，號稱6000畝，相當于10個洞林湖、4個西流湖大小。

但這都是宣傳假象，所謂的龍西湖，其實就是尖崗水庫。早在2011年，鄭州市二七區地名辦公室就結合當地自然生態環境特色，將尖崗水庫另命名為龍西湖。以前圍繞這個區域，曾打算做一個龍西湖國際新城。范圍包含鄭少高速以東、四環以南、龍西湖支流沿線以西、繞城高速以北，規劃區域面積30平方公里。
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但隨著二七區逐漸發力濱湖國際城，也不咋管馬寨這塊了。直到濱湖國際城地快賣光了，開始炒作四環沿線，現在改名叫二七區現代田園生態宜居區，借著小鎮噱頭吸引了不少開發商。
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公園1872就位于尖崗水庫旁邊，西四環與萍湖路交匯處南1000米，項目總占地約265畝，共七塊地，五塊住宅、兩塊商業用地。一期容積率1.39，純洋房社區，舒適度很高。項目整體規劃由澳大利亞柏濤打造，整體建筑風格為新亞洲，全是140的純改善戶型。
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同樣為改善盤，招商的優勢明顯。

與昌建君悅府相比，同樣的四環邊，招商的容積率更低，山水環繞，環境更好。
與世茂璀璨西湖相比，招商的規模更成氣候，業態更純粹，戶型更改善。
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除此之外，招商的配套顯得自成體系，主題較強，而不是單純的居住。

目前已建成有近700畝的湖畔公園、房車營地、足球公園、籃球公園、親子樂園等。二期計劃于今年開工，打造城市噴泉、親水湖面等。
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如果說其他項目是單個的項目，招商更像中建，是一個區域運營者。
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如果是西區的地緣性改善，還是可以考慮的。如果是投資，不建議，因為這個板塊遠離鄭州中心城區，類似與港區。(展開全部)

錦藝金水灣7000多的公寓,坑在哪？
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金水北的平層毛坯公寓，市場價大概是11000左右，拿目前在售的兩個項目，名門翠園平層公寓11000-12000，海亮時代廣場12000左右。
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但離得不遠的錦藝金水灣，竟開出7000多的公寓，而且有首付分期，首付5%，剩余首付兩年半5次付清；按此計算，租金可以抵月供，投資利器啊，基本也算清盤了。
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但這個公寓挺硬傷的。
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第一，位置很差，連霍高速文化路站口，噪音粉塵影響比較大，風水角度也比較差。
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第二，安開地塊，這個公寓所在的A3地塊被A2安置區包的嚴嚴實實，而且這棟樓一共27層，只有23-27層5層是可售的公寓，這注定很難租上好價錢。
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第三，面積偏大，一共115套，40-50㎡的60套，60-65㎡的35套，120㎡的20套，總價并不低。
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集合了這么多缺點，這個公寓價格相當正常公寓價格的6折左右，也就是安置房價格了。

賣這么便宜，除了產品本身的缺陷，還有公寓市場整體下行的原因。公寓降價比住宅更厲害，前有二環長江一號8500甩賣公寓，后有綠都知了公寓降到8000多。
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對于類似的特價房源，還是要謹慎的，一般來說，開發商會在市場不好時，把素質差的房源低價推出來吸引購房者，雖然很誘人，但用低價買差東西，肯定不如正常價買正常東西的。
錦藝還有個坑，是前段推出的K5地塊的特價房，是緊挨連霍高速的。
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總之，市場下行時買房，更費精力，要辨別各種坑。(展開全部)

——金融島翡云公寓——
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鄭州最高端的公寓，沒有之一，北龍湖金融島上的公寓。
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這個項目雖然是商業屬性，但是定位之初，已經不作為公寓，而是類住宅產品。
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開發商當然是天生貴胄的金融島建設發展集團，由河南東龍控股有限公司、協信遠創、建業集團三方合資設立。

由于整個島定位為河南版“陸家嘴”，是鄭東新區舉全區之力推進的頭號工程，島上自然大多是是辦公商業。
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而在金融島能夠提供居住功能的只有 4 棟高端服務公寓，23號樓翡云公寓就是其中之一，北龍湖一棟樓對應一個大師，翡云公寓的設計師是魏敦山，他是中國工程院院士，被譽為上海體育建筑之父。
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一共26層，8梯20戶，戶型有84平/97平一房，分布在3到21層朝內湖方向，136 、139、157平兩房分布在4到21層的朝外湖方向，22到24層則是可以雙面觀湖的180-250平的兩室兩廳兩衛和三室兩廳三衛，25層到26層的頂層500平到600平的大戶型，則是環幕戶型。全部精裝修，2022年3月交房。
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大平層公寓，在鄭州幾乎沒有，但在中國的前沿深圳并不鮮見，反而隱隱成為頂豪們購房的一種趨勢。
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深圳灣1號均價30萬，是整個深圳的價格標桿，此外還有萬科瑧灣匯，前海金融中心、招商太子灣等等。
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翡云公寓的價格是4萬多，一套90平的，總價400多萬。據說賣的不好，購房者還是挺在意產權性質的，也許是因為鄭州的土地還沒被逼到那份上，也可能是這種需求需要更深厚的經濟土壤。(展開全部)