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唱唱反調 房產評論師

  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 中博城瓏譽園 1天前
    ——中博城——
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    融創城的汪汪隊套路說明
    只要售價低于市場價40%,足以吸引全城購房者,
    只要售價低于市場價15%,就足以清盤。
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    據中介推銷,目前二環有個盤叫中博城賣15500,也是低于周邊15%,挺誘人的就查了下。
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    項目位于管城區未來路西石化路南,屬于管城區老城區板塊,最近開盤的奧蘭和園賣到16800元/平米,中博的價格確實不貴,還有地鐵6號線再修。
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    這里交通雖然方便,但整體環境一般,中州大道過了隴海路以后,就是分界線,可能是因為有個莆田西站,物流運輸專業市場比較多,顯得雜亂。
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    這種中心地段,不是在管城區深耕好久的企業是不會拿到的。開發商中博,在管城區做了有30年之久,做大型家居中心開發、經營和管理,可謂勢力深厚。
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    項目總共600多畝,總建筑體量約130萬方。
    一期地塊是中博城彩虹堂Loft和鄭汴路汽車城地塊,二期地塊將開發中博家居城,也就是說住宅是產業用地的配套用地,這也注定了周邊環境不會太安謐。
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    首期瓏譽園位于未來路和石化路交叉口西南角,總占地45畝,容積率3.7,共規劃有3棟33層、1棟28層、1棟26層的高層住宅,1棟幼兒園和1棟會所,主力戶型96平小三房,119大三房,140平四房。
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    這項目難得就難得在容積率不高,戶型做得很不錯,鄭州城改項目沒幾個能做出這三面寬戶型的。開發商雖然不算專業,14年才進軍地產,也沒啥像樣項目,但對這塊黃金寶地挺上心,規劃比較先進,新亞洲風格外立面,門廳式小區入口,業主獨享會所,斷橋鋁合金三層中空玻璃等等。
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    除了開發商比較小,其他還都可圈可點,不知道項目交房呈現效果會打幾折。

    最近想買房的還是可以關注下的,二環內房子不多。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 保利心語 1天前
    保利心語精心打造的三期高層似乎并不受購房者歡迎。
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    最新開的4號樓,均價15000元/平米,說實話,還算合理,同樣高容積率的陽光城麗景公館,毛坯房14000多,心語的位置,建標都要優于麗景,貴個1000,不過分。而且四梯六戶的設計,也挺奢華,兩邊129平的戶型,實際上可以獨占兩邊的電梯廳和走廊,還有南向聯通三個開間的大陽臺。
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    但西區人民改善購房,認可的是低密舒適,寬居大宅,方能保持西區一貫的悠閑自得,所以昆侖望岳才是他們的菜,而不是設計的像學生宿舍的保利心語。
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    心語的公攤不小,進深又長,說是104的三房,實際用起來和兩房沒啥區別,第三個小房間采光全靠狹窄的采光井,形同虛設,而通風效果更不用說了,小區園林也沒多大地方,對于習慣了在樹蔭下遛彎的老西郊來說,還真看不上這個盤。
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    如果心語放在金水區或者東區,銷售形勢可能完全不一樣了。
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    不過,作為央企,保利對資金回款的需求并不十分渴望,心語也是慢慢賣著,不做首付分期,比較佛系。
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    中原區其實是兩極分化,要么剛需要么改善,中間的剛改并不多,而剛需的樓盤供應又比較充足,麗景公館、林湖美景、金水世紀城、華瑞紫韻城等等,純粹的改善反而是中原區最缺的,畢竟中原區是鄭州市的政務中心,在鄭州這么久能一直堅守中原區的,肯定要的是舒服的大房子,早期的宏江中央廣場曾做過一棟純200多平大平層,但畢竟整體社區太剛需,賣的一般。
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    反而是明年入市的恒大云璽吸取了他們的教訓,同樣小地塊,高容積率,但規劃的全部是兩梯兩戶140-250平以上的大戶型。
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    2020年,恒大云璽還是非常值得期待的。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 永威城 2019-12-04 19:51
    永威城開盤快訊:
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    永威城六期今日在售樓部開盤,推出1#、2#、9#三棟高層合計408套房源。

    其中
    1號樓戶型如下:
    128-88-88-128
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    2號樓戶型如下:
    116—88-88-116
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    9號樓戶型如下:
    145-88-88-145
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    全部是三面寬,方正戶型,但只有1/9號樓的88平和2號樓的116平是客廳書房聯通的大陽臺,其他都是單陽臺。
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    均價:
    目前已知大戶型在14900-15300之間,小戶型在15200-15600之間。

    大戶型中間13-15層基本都達到15000了,而20層以上也達到15200了。

    保守估算下,整體均價應該不低于15200。
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    這個價格不算低,但應當注意到,本次開的房源是六期里比較好的。
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    從位置來看,1/2/9是最南邊的一排,相比最北邊一排臨宇通路大路的要優質的多,樓間距采光也比中間一排要好,這要比融創城(臨高架)、綠都瀾灣(別扭樓)同期推出的房源舒適度高不少。
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    從房源來看,也是容易實現高單價的小三房較多,至于大戶型秒殺綠都瀾灣一條街,116和128相比融創首改的戶型,也是壓倒性優勢。
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    所以,個人認為這個價格不算低,但也沒到太過分的程度,更何況是好房源。
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    如果是首開臨宇通路的一排,可能單價就只有14500-15000左右了。
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    這也是永威和融創、綠都營銷策略最大的不同。
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    融創、綠都是在市場不好時把位置差、戶型差的壞房源低價推出,泥沙俱下,而永威是把好房源平價推出。雙方都是讓利,但方式不同,購房者產品體驗感是不一樣的。
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    因為是非首付分期的上午先選,下午才是分期的,所以選房過程漫長,目前去化率尚未知曉,但個人預估大概在65-70%之間,小戶型去化個七七八八,大戶型去化一小半。
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    如果按最新的公積金政策,89小三房起碼要首付55萬,永威城真的一點都不剛需了。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 富力建業WOW 2019-12-01 21:44
    鄭州組團型公寓越來越多,都是好幾棟公寓扎堆,再配一些商業的形式。

    比如寶能鄭州中心,名門翠園、綠都知了公寓、海亮時代廣場、無一不是高容積率,高密度的產物。

    這種公寓集群,優勢在于配套相對豐富一些,居住氛圍比較濃厚,缺點是公寓本來人就多,扎堆了就顯得更擁擠更雜亂,采光通風也不如單棟公寓。
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    而富力建業WOW則比較完美,占地約75畝,總建筑面積:23萬㎡,容積率:2.992,由11棟小高層公寓、2棟獨棟商業和商業裙房組成。
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    又有規模,密度又不高,75畝的套數才總規劃公寓戶數1592套、商鋪254套,而同樣大小的住宅地塊,規劃戶數也差不多1000多戶,再加上約5萬方商業配套,這樣的公寓住起來就很舒服了。
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    富力的裝修品位還可以,整體風格參考了以WHOTEL頂級客房風格(W 酒店是喜達屋旗下的全球現代奢華時尚生活品牌),突出的色彩體系,搭配白色木飾面;外立面采用半透弧形玻璃墻,國際范十足。
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    富力預計首期預計開兩棟14層小高層公寓,主力戶型40平-80平平層公寓。
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    當然,公寓倒是其次,這個組團的核心是商業。
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    惠濟區大型商業目前有了惠濟萬達、萬科美景廣場,但感覺整體氛圍檔次一般,可玩性不高。富力WOW的商業街區定位則有所差異化,以時尚/年輕化/休閑娛樂為主題。
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    目前說的是會引進星巴克,海底撈,COCO都可,眷茶,樂高,M豆巧克力世界,撒椒,豆撈坊,游戲競技世界,奧斯卡電影院,永輝超市等多個主力店。
    可能這會成為惠濟區的德華商業街吧。
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    組團型公寓實際運營效果到底如何,還有待觀察,起碼從目前來看,由于租客聚集,商業容易成活,但公寓租金上不去了。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 寶能鄭州中心 2019-11-30 22:54
    超高層之殤?是否會在鄭州上演?
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    近日,中建一局發布公告,中標河南省第一高的鄭州國際金貿中心項目,總建筑面積62萬平米,建筑總高306米,地上60層地下5層,合同額14億元。

    這棟樓的造型以河南博物院鎮館之寶——蓮鶴方壺為主要參考,建成后將成為鄭州市極具辨識性的中原新地標。
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    中建中標,意味著這棟原來僅存于效果圖和沙盤上的超高層,即將開建。
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    而最近,關于綠地超高層停工的新聞不絕于耳,投資巨大,去化難看的超高寫字樓,在樓市下行的今天,似乎都預示著爛尾。
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    而由不怎么靠譜的開發商寶能主導,開發的鄭州國際金貿中心,恰恰是一個臃腫的寫字樓集群,除了這棟超高,還有2棟240米、1棟150米、4棟120米、20多棟100米的商辦產品,想想就頭大。
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    針對如此巨量的商辦,寶能是差異化定位,分成兩個組團,兩個團隊同時銷售。

    一個是高端大平層系列——蓮湖一品,建面約95-232㎡房源,均價約18000-22000元/平。

    一個是商務公寓系列——鄭州中心,目前在售LOFT建面約40-50平,價格區間大致為16000-18000元/平;另在售酒店服務式公館,建面約43-105平二至三居,價格區間大致為15500-18000元/平。
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    從低到高,寶能是把所有公寓的需求都覆蓋到了,但從銷售結果來看,不太理想,除了第一次開盤時低價小戶型賣的不錯,后來就賣的很慢了。
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    從市場表現來看,萬科譽的小戶型低門檻路線才是最順的,定位高端,高總價大面積的公寓產品,鄭州有這種需求的購房者基數太小,就這一小撮客戶,還要面臨地段更好的北龍湖金融島翡云公寓、招商盧森堡大公府的分流,太難了。
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    所以,沒有充足現金流支撐的寶能鄭州中心,如何把超高層蓋起來?
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    從2014年就宣稱要10棟超高層齊發的寶能,蓋成的又有幾個?
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    截止2019年三季度,中國寫字樓總建筑面積已高達5800萬平方米,平均空置率為20%,部分二線城市如長沙、重慶、蘇州、天津、無錫和廈門等空置率已高達30%以上,直至2022年,中國仍將有4200萬平方米以上的寫字樓供應投放市場。
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    購房者投資還是要警惕超高層。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 金科集美公館 2019-11-30 20:48
    ——領地天嶼——
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    現在的二流外來房企,普遍跳入一個怪圈,進入鄭州市場先進滎陽,滎陽市場去化不動,供過于求,開發商撲街,不愿再拿地,然后土地流拍,賣不上價,后來的房企一看,全鄭州就滎陽拿地輕松,于是再拿地再撲街。
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    于是,一邊是房企賠本賣房,一邊是房企積極拿地。
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    2019年8月,跟禹州一個檔次的領地集團在滎陽拿地了。
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    看官網介紹,領地實力還可以,企業總資產逾500億,中國地產百強,在華西、華中、華東、京津冀、粵港澳大灣區、新疆等幾個區域布局了40多個城市,也算是全國型開發商。

    之前在商丘有個和雅居樂合作的項目領地蘭臺府,據說做的還不錯。
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    滎陽這塊地對領地來說,壓力不大,44畝,容積率2.0,領地以8285萬底價摘地,188萬一畝,樓面價1400,還算便宜。但地段不咋滴,地塊位于京城路與工業東路交叉口西北側,屬于滎陽老城區,周邊房價6000多,沒法和滎陽東比。
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    領地的進展挺迅速,11月30日展廳已經開發,展廳在滎陽市國泰路正上豪布斯卡購物中心一樓中庭,規劃5棟高層,4棟洋房,初步釋放的戶型是89-130平米。
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    天嶼屬于領地的天字號產品系,領地一共有TOP天字系、國韻蘭臺系、輕奢悅系、地標中心系等在內的六大核心產品系。

    但我看了看,這個天字系也沒啥亮點,宣傳的說是小區有全齡兒童游樂區,配備乒乓球場、羽毛球場棋藝園、健身房、按摩步道等等,但這些已經成為標配了,沒啥可炫耀的。
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    總得來看,就是個剛需盤吧,現在滎陽房子太多,都是品牌房企的,都賣不動,價格也回落了,倒是本地買房的好時機。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 碧桂園雙湖城 2019-11-26 21:51
    ——泰美嘉愛尚里——
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    這是南龍湖即將推出的一個外觀很潮的精致小盤。
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    開發商泰美嘉,其實就是億祥置業,其旗下子公司有億祥置業、億森物業、維景園林、億諾商業等;先后在焦作、武陟、修武、新鄉、南陽等地區開發多個知名項目——億祥東郡、億祥美郡、億祥尚郡、億祥世紀城邦、億祥龍泉湖1號、壹里洋場、億祥親親里、億祥美譽、嘉祥名郡等。
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    一句話,這是一個地市小開發商。雖然小,但不妨礙它賣萌文藝,案名要么是親親里,要么是愛尚里。
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    項目位于南龍湖祥安路與紫荊山南路交會處,占地21畝,容積率2.5,2019年3月底價拿地,樓面價2900元/㎡,周邊的房價八九千,還是有一定利潤空間的。
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    項目規劃三棟高層,兩棟洋房,2#/3#/7#分別由1棟24層、1棟27層、1棟20層高層組成,兩梯四戶;5#/6#分別由1棟8層、1棟7層小高層,一梯兩戶;總戶數328戶。高層戶型主要為88㎡、98㎡、115㎡的三房,洋房戶型主要為115㎡的三房。

    別看小開發商小盤,規劃設計的真不賴,采用南龍湖罕見的現代簡約風,而且大部分房源都是98和115平的大戶型,戶型全是方方正正三面寬南北通透大陽臺。
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    目前周邊的正商玖號院高層8600,估計愛尚里高層和它價格持平,洋房估計9600。
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    雖然這個小盤很精致,但在南龍湖買房,還是建議買傳統的品牌房企,比如康橋、正商等等,大盤還是配套全,生活方便些。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 招商公園1872 2019-11-24 18:10
    北有北龍湖,南有南龍湖,可曾聽過西龍湖?
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    招商公園1872所宣傳的湖,叫龍西湖,號稱6000畝,相當于10個洞林湖、4個西流湖大小。

    但這都是宣傳假象,所謂的龍西湖,其實就是尖崗水庫。早在2011年,鄭州市二七區地名辦公室就結合當地自然生態環境特色,將尖崗水庫另命名為龍西湖。以前圍繞這個區域,曾打算做一個龍西湖國際新城。范圍包含鄭少高速以東、四環以南、龍西湖支流沿線以西、繞城高速以北,規劃區域面積30平方公里。
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    但隨著二七區逐漸發力濱湖國際城,也不咋管馬寨這塊了。直到濱湖國際城地快賣光了,開始炒作四環沿線,現在改名叫二七區現代田園生態宜居區,借著小鎮噱頭吸引了不少開發商。
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    公園1872就位于尖崗水庫旁邊,西四環與萍湖路交匯處南1000米,項目總占地約265畝,共七塊地,五塊住宅、兩塊商業用地。一期容積率1.39,純洋房社區,舒適度很高。項目整體規劃由澳大利亞柏濤打造,整體建筑風格為新亞洲,全是140的純改善戶型。
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    同樣為改善盤,招商的優勢明顯。

    與昌建君悅府相比,同樣的四環邊,招商的容積率更低,山水環繞,環境更好。
    與世茂璀璨西湖相比,招商的規模更成氣候,業態更純粹,戶型更改善。
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    除此之外,招商的配套顯得自成體系,主題較強,而不是單純的居住。

    目前已建成有近700畝的湖畔公園、房車營地、足球公園、籃球公園、親子樂園等。二期計劃于今年開工,打造城市噴泉、親水湖面等。
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    如果說其他項目是單個的項目,招商更像中建,是一個區域運營者。
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    如果是西區的地緣性改善,還是可以考慮的。如果是投資,不建議,因為這個板塊遠離鄭州中心城區,類似與港區。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 錦藝金水灣 2019-11-24 00:33
    錦藝金水灣7000多的公寓,坑在哪?
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    金水北的平層毛坯公寓,市場價大概是11000左右,拿目前在售的兩個項目,名門翠園平層公寓11000-12000,海亮時代廣場12000左右。
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    但離得不遠的錦藝金水灣,竟開出7000多的公寓,而且有首付分期,首付5%,剩余首付兩年半5次付清;按此計算,租金可以抵月供,投資利器啊,基本也算清盤了。
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    但這個公寓挺硬傷的。
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    第一,位置很差,連霍高速文化路站口,噪音粉塵影響比較大,風水角度也比較差。
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    第二,安開地塊,這個公寓所在的A3地塊被A2安置區包的嚴嚴實實,而且這棟樓一共27層,只有23-27層5層是可售的公寓,這注定很難租上好價錢。
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    第三,面積偏大,一共115套,40-50㎡的60套,60-65㎡的35套,120㎡的20套,總價并不低。
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    集合了這么多缺點,這個公寓價格相當正常公寓價格的6折左右,也就是安置房價格了。

    賣這么便宜,除了產品本身的缺陷,還有公寓市場整體下行的原因。公寓降價比住宅更厲害,前有二環長江一號8500甩賣公寓,后有綠都知了公寓降到8000多。
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    對于類似的特價房源,還是要謹慎的,一般來說,開發商會在市場不好時,把素質差的房源低價推出來吸引購房者,雖然很誘人,但用低價買差東西,肯定不如正常價買正常東西的。
    錦藝還有個坑,是前段推出的K5地塊的特價房,是緊挨連霍高速的。
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    總之,市場下行時買房,更費精力,要辨別各種坑。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 鄭州金融島翡云公寓 2019-11-22 22:09
    ——金融島翡云公寓——
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    鄭州最高端的公寓,沒有之一,北龍湖金融島上的公寓。
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    這個項目雖然是商業屬性,但是定位之初,已經不作為公寓,而是類住宅產品。
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    開發商當然是天生貴胄的金融島建設發展集團,由河南東龍控股有限公司、協信遠創、建業集團三方合資設立。

    由于整個島定位為河南版“陸家嘴”,是鄭東新區舉全區之力推進的頭號工程,島上自然大多是是辦公商業。
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    而在金融島能夠提供居住功能的只有 4 棟高端服務公寓,23號樓翡云公寓就是其中之一,北龍湖一棟樓對應一個大師,翡云公寓的設計師是魏敦山,他是中國工程院院士,被譽為上海體育建筑之父。
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    一共26層,8梯20戶,戶型有84平/97平一房,分布在3到21層朝內湖方向,136 、139、157平兩房分布在4到21層的朝外湖方向,22到24層則是可以雙面觀湖的180-250平的兩室兩廳兩衛和三室兩廳三衛,25層到26層的頂層500平到600平的大戶型,則是環幕戶型。全部精裝修,2022年3月交房。
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    大平層公寓,在鄭州幾乎沒有,但在中國的前沿深圳并不鮮見,反而隱隱成為頂豪們購房的一種趨勢。
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    深圳灣1號均價30萬,是整個深圳的價格標桿,此外還有萬科瑧灣匯,前海金融中心、招商太子灣等等。
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    翡云公寓的價格是4萬多,一套90平的,總價400多萬。據說賣的不好,購房者還是挺在意產權性質的,也許是因為鄭州的土地還沒被逼到那份上,也可能是這種需求需要更深厚的經濟土壤。
    (展開全部)
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