北龍湖又一公寓項目即將開盤。

河南盧森堡中心已經獲得預售許可證，獲證樓棟為2#/5#。需要注意的是，一共五個地塊，1、2號地塊全部自持，3、4、5號地塊部分銷售。目前要推出的就是5號地塊。

此次房源類型為辦公90套，商業23套，共113套，總建筑面積為11012.11㎡，其中辦公4400平米，商業1100平米。
這項目物業收費標準為商業：12元/平方米/月，商務：11元/平方米/月。
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盧森堡的公寓，號稱國際高端精裝洋房SOHO。
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說洋房，是因為物業類型是五層低密公寓，容積率只有1.69，一層是商鋪，2345層為SOHO，層高3.2米，建面約40-50㎡，限高18米。

一般的高層公寓，得房率都在65%左右，梯戶比也高。
盧森堡的公寓得房率約為75%的高得房率，梯戶比也不高，2梯21戶，畢竟只有五層，傳統公寓擠電不再煩惱。
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精裝方面，北龍湖的房子，自然也不會差。
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入戶門采用品牌鋼木復合門，門鎖為品牌指紋、鑰匙、密碼三合一電子鎖。
入戶玄關設置有聲控感應燈和玄關柜內手掃感應燈。
采用一拖一分體機、戶式中央空調設計，一個出風口，一個回風口，實現室內充分循環。
衛生間設有上鏡柜、洗手臺和下儲物柜三部分；國內品牌馬桶、三合一風暖浴霸。
衛生間的走道墻面配備有自動感應小夜燈。
天花板采用的是石膏板吊頂（含窗簾盒、局部燈槽）。
客廳背景墻上方配有射燈。
臥室衣柜也是交房標準，專屬定制型衣帽間。
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上周前段啟迪科技城的公寓賣30000，但是送清華附小的學位，預計盧森堡的公寓售價在2.5-2.9萬。(展開全部)

【美盛教育港灣】開盤簡報：

8.24首開A1地塊2#、3#樓，共計528套房源，開盤當場去化528套，去化率100%
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【開盤時間】2019年8月24日上午9:00
【開盤地點】美盛教育港灣營銷中心
【開盤形式】現場微信選房
【認籌情況】6.17啟動認籌，截止開盤前認籌約1600組
【推售房源】
A1地塊2#、3#樓（2T4、2D、34F），2#樓264套，3#樓264套，共計528套房源
89㎡推出264套，去化264套；
121㎡推出264套，去化264套；
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【開盤價格】
成交均價17500元/㎡
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【優惠方式】
入會：5千享2萬或者驗資優惠1萬，2選1；集中認籌：5千；算價優惠：5千；升籌：2萬享95折；開盤優惠：現場選房99折，一次性：99折，按揭：99.5折；按時簽約：三天內98折，五天內99折
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點評：
1、美盛開盤的市場環境還是比較好的，周邊美景美境、泰山譽景、瀚海思念城、基本沒啥可售房源，相比碧桂園天麓精裝19000的價格，又有價格優勢。

2、學區優勢明顯，緯五路一小，鄭州外國語加持。

3、小戶型占一半，89平的需求量不小。
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也可以看出，鄭州購房者對教育，對地段的需求，遠比容積率、好戶型的需求更強烈。
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以后開發商對高容積率城改項目也不用多擔心，因為鄭州購房者的容忍度相當高，只要有個差不多的地段，再想法配兩差不多的學校，再設計點小戶型，容積率做到10都不愁賣。(展開全部)

在綠博樓盤剛需化的同時，建業卻在做標桿，還是挺有勇氣的。
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目前建業妥妥的算綠博的一哥，建業新筑、建業春天里，建業橙園，建業J18，只有河南，建業華誼小鎮等，樓盤種類多，體量大，品質高。
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建業新筑位于東綠博平安大道與文宗街交匯處西北角，也就是廣惠街以東、平安大道以北的一片區域。
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這附近的樓盤是碧桂園中央公園，最近八九千在甩貨，康橋香溪郡，也降到9000多，還有普羅理想國，配套好，價格高。
建業新筑對標的也是普羅，洋房毛坯售價13500，別墅毛坯售價18000-25000。
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新筑最大的特點是產品純粹，洋房都是11層小高層，只有140平，160平大三房，疊墅都是6層的，只有190平，230平，戶型都是大面寬，舒適度很高，采光很好。
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個人認為建業的疊墅比萬科綠地一類的產品力強，上中下疊都各配一個電梯，每層面寬11米多，二樓主臥套房面寬近8米。所有客廳和主臥全部270度采光，除了南面的采光面，東邊或西邊還有5米多的采光面，而且全部是落地玻璃幕墻。
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據說上疊價格1.8萬，中疊1.9萬，下疊2.5萬（下疊送地下5.6米層高地下室和南面庭院），貴不貴自己實際去看看。

除了戶型，建業還做了個4萬㎡的城市公園，有兒童娛樂區，有球場，有草坪，由于體量比較大，去看房時還得坐一會看房車，可惜都是戶外的活動場所。
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不過，建業的房子雖好，但體驗感還是比普羅差很多，綠博東還是太荒蕪了，唯一有人氣的地方，還是普羅，如果建業能多做些室內配套，還可以抗衡下。(展開全部)

鴻園片區迎來前所未有的品質提升期。

瀚海、金地、綠城、泰禾紛紛進駐，祭出品質項目，鴻園自己也不好意思再做廢品盤，終于推出一期像樣的產品。
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鴻園的六期產品，月亮墅，東臨四期梧桐苑，北靠楊金路，總占地133畝，容積率只有1.29，所有產品均為洋房和疊墅。
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大東區，三環邊，除了北龍湖，哪還有容積率這么低的地塊呢？太稀缺了。
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從產品來看，鴻園一改以往古板傳統的法式建筑理念，大膽采用了流線體的公建化外立面，立面大量采用建業天筑式樣的鋁板，以及LOW-E玻璃幕墻，很有綠城的感覺。
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戶型方面，六期也非常簡潔，只有兩種產品，南向為疊墅，主力戶型206-216平米，北向為平層洋房，主力戶型130-195平米，全為一梯兩戶，洋房精裝修。
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洋房的面寬也給力，160平的洋房，單客廳面寬達到6.8米，整個客廳、餐廳、廚房的空間感非常好。還有專門洗衣服的家政間。
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單就戶型來說，相比窄客廳的天倫桂語蘭庭，鴻園月亮墅就舒服的多。
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裝修方面，也就是改善產品常規的新風系統、中央空調，入戶裝甲子母門等等。
當然，鴻園的裝修經驗少，交付的效果不好說，個人感覺還是毛坯交付好。
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對于夠不到北龍湖的改善客戶來說，目前可選的就是濱河國際新城、楊金園區、鴻園板塊。

鴻園板塊的優點是容積率最低、生態環境較好、東區概念，缺點是規劃不行，基礎設施投入少，這點比濱河國際新城差太多。

但與同平行線的楊金相比，鴻園的環境比較純粹，沒有那么多不利因素，宜居度更高。
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可惜，鴻園板塊一直缺東風，起不來。(展開全部)

天倫引入了金地，也引入了藍城，但個人感覺給地給錯了。

金地悅風華的地塊挺大，挺好，但可惜金地在鄭州的表現并不好，產品屢遭維權。

而給綠城的31號地，又小又窄不說，北邊和西邊都是安置房。

唯一的好處，就是離南面的鐵路，高鐵線足夠遠，比金地要安靜很多。
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這塊地南臨創科路，西臨任莊路，東臨鴻才路，占地45畝，容積率1.7（堪稱區域最舒適的容積率），建筑面積50945平方米，規劃了9棟小高層，建筑高度54米，樓棟排布參差有序，看著很舒服。
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這次綠城的戶型一如既往的簡潔。
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戶型只有三種118平三房、128平四房、148平四房，一梯兩戶，一目了然。
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戶型結構大方向沒問題，方方正正，7米大陽臺，三/四開間朝南，南北通透。
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但個人總感覺這個戶型太均勻了，不像以往的綠城那樣偏執了。
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房源最多的128平四房，其實相當緊湊，客廳面寬窄，北邊兩臥室很小，這種經濟型四房，以前的綠城會做嗎？我想應該不會吧。
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另外，客廳陽臺和次臥陽臺打通，看著是大了，但臥室帶陽臺，是一種很蛋疼的設計，躺屋里不開燈的話跟小黑屋一樣，誰住誰知道。
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目前鴻園片區的房價能賣到20000元/平，這個綠城出品，產品力也不錯，估計能賣到22000。(展開全部)

山悅，這個名字會讓人聯想到蒼翠起伏的山巒，山谷中湖泊邊幾棟木質的別墅。
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然而，現場蠻不是那么回事。
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項目位于滎陽市G234與隴海路交叉口東北側，也就是萬山森林公園北側，往東是丁店水庫，猛一聽，又是森林，又是公園，又是水庫，好一個山清水秀的景致。
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但公園和水庫的品級都不高，都是原生的野樹林和大水坑，談不上有啥好玩的。
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不過永威山悅離這兩景點也還遠，也指望不上。
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山悅所在的地貌以矮矮的山丘和縱橫的溝壑為主，跟黃土高坡一樣，說是山悅，不如說是山溝。
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當地zf和永威，打算將這些沖溝注水改造，沿岸打造觀光農業，民俗公園，休閑旅游的項目。

變廢為寶，精神值得稱贊，但這種偏理想主義的行為，往往缺乏現實基礎。且不說注水、改造河道是一項多么巨大的工程，就算這里有一些玩的，又能吸引多少客流，缺乏強力IP的景點，生命力都不強的，一開始可能靠噱頭吸引人，但后期運營是個問題。

對于地產項目來說，談這些太遠，還是說說目前的房子吧。
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永威一期占地約95畝，規劃有32棟住宅，包括合院、疊拼、雙拼。其中合院約214㎡，雙拼約283㎡，疊拼約160㎡。
目前釋放的是合院和雙拼單價約20000元/㎡，疊拼13000元/㎡左右。
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這個項目最大的特色，是階梯分布，借助地塊的高差，疊墅一個平面，合院一個平面，疊拼一個平面，層層退臺。
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說實話，在這種偏遠資源又不強勢的地方，買一個這么貴的房子度假，有點不值。
誠然，永威利用當地的自然風貌，因地制宜的打造景觀，頗有一番枯禪的意境，但總不至于天天蹲在幾個窯洞里看石頭玩吧。
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個人認為，這些景觀不太適合作為社區景觀，更適合當景點，看個新鮮就行了。
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綜合來看，這種過于小眾的產品，還是很挑客戶的。(展開全部)

對這項目整體感覺，星聯想做高端，但又比較猶豫，樹立的形象與實際的產品，似乎有些矛盾。

不太懂星聯的套路，去年還把星聯御象湖低價甩賣，今年就把一路之隔的星聯嵐溪府朝著高端項目打造，到底是缺錢還是燒錢。
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這個名字很有仙氣，“嵐”寓意霧氣環繞，環境優美，“溪”寓意生息不止。

這項目最亮眼的還是超現代的外立面，號稱現代感的工業未來派，外立面采用白色鋁板和中灰色真石漆，很有變形金剛的感覺，像是美盛教育港灣的提升版，這個立面成本應該也不低，不過相比瀚海觀象，還是差了點豪宅的厚重感，比亞新海棠公館多了幾分創新。
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整的來看，白沙片區的新樓盤都在豪宅化，再過幾年，白沙可能成為繼北龍湖后的第二梯隊。
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星聯的整體地塊方正，占地約69畝，總建筑面積約19萬方，共有9棟高層組成，聚寶盆型規劃，1-3棟為26層，5-6棟為22層，7-10棟為26層。

戶型主要是96-113㎡三房、127-138㎡大三房、155-169㎡四房，多室朝南、主臥套房設計、有雙開間陽臺、L型大尺度景觀陽臺。
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雖然形象高端，但產品卻很大眾，星聯還是不夠大膽，反而更保守了。
相比御象湖，88-120㎡三房，140-162㎡四房，175㎡五房，明顯是在縮小面積。
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個人感覺，除了外立面的變化，嵐溪府其他方面并沒有特別創新，還是老理念穿了個新外衣。
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按行情來看，白沙的高層真實價格賣到14000應該問題不大，星聯這個項目有外立面加成，應該會貴一點。(展開全部)

永威城也是憋了口惡氣，五期高層89-144㎡，均價約14000元/㎡，而周邊的綠都瀾灣、富田都賣到15500元。
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這很不永威，同樣為剛需系的永威西郡，已經飆到15000，超過周邊14000的均價。

說好的走哪都是價格標桿，偏偏在管南淪為二流。
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六期入市，就是來雪恥的。

首先是名字，可能是嫌滟瀾庭這名字不夠響亮，改名叫玖著，聽起來很高端的樣子。

其次是逼格，大師莊鎮光出馬，建筑、園林全線升級。
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目前對外報價16000元/平，有點虛高，15500元/平倒有可能，畢竟六期89平小三房不少。
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除了那些虛的營銷包裝，五期確實有值得稱道的地方。
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一、地段，六期比五期靠北1.5公里，離南三環更近，東臨十八里河，西臨學校

二、氛圍，北側是永威觀瀾亭、南側是永威書香庭，全是永威的商品房組團

三、規劃，全部是獨棟單元設計，兩梯四戶分離式核心筒，戶型方正
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不過，六期的地塊太小，才56畝，又擺了9棟樓，所以樓很密，樓間距都在35米左右，對百米高層來說，有點窄了，采光和通風估計一般。
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此外，就算大師設計，扣除這9棟樓的占地面積，留給景觀的又有多少發揮空間？

恐怕都是宅間綠化吧。相比五期南面臨河，又有大塊市政綠化，六期的施展空間真的不多。
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還有一點最擔心的，隨著永威追求規模化，盤子變大，品質之路能否堅持下去？(展開全部)

米字型高鐵給鄭州帶來了發展紅利的同時，也給鄭州帶來了諸多煩惱。
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拿盛潤運河城來說，首期地塊北邊的路干脆叫高鐵南路，距離鄭西客運高鐵135米，請準備定房的，好好去地塊北邊感受下高鐵呼嘯而過的魅力。

類似的高鐵盤，在鄭州可不少呢。

匯泉西悅城三期
綠都瀾灣一期
亞星錦繡山河一號院
泰宏建業國際城
中建觀湖國際
拓豐祥和居
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已經入住的業主，相信已經感到不爽了

濱河國際新城高鐵沿線小區的業主最有發言權，因為那高鐵線路多，更吵。
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按國家規定來說，高鐵兩旁建筑應該退線50米，但國家規定都是最低標準（無用標準），實際情況是150m范圍內噪聲衰減很小，即距車軌150m范圍內隨意遠近噪聲差別不大。

按人的聽覺直觀感受來看，200米以外基本不受影響。
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值得欣慰的一點是，高鐵不是24小運作。
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在每天的零點到六點，高鐵都停運，業界將這種現象稱之為“開天窗”，這是國家規定的高鐵安全檢修時間。
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所以，我們以后看到這些高鐵盤，都要打起十二分精神。

買房是大事，建議實地考察樓盤周邊200米范圍內的不利因素。

只有購房者的意識覺醒，真正識別每一個樓盤的優劣，才不會讓這些廢品盤渾水摸魚，和優質盤賣一樣的價格。
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所以，你們還會覺得盛潤運河城值13500嗎？

個人認為，最起碼高鐵這個不利因素要扣減500！(展開全部)

福晟在鄭州并不甘心做一個財務投資者，之前依附著謙祥系，估計是看萬和城、興隆城、錢隆城三個項目賣的還不錯。

可惜，福晟獨立的開發之路并不順，趕上差行情，洞林湖的南山府一上來就內購，楊金的項目則遭遇區域規劃的降格。

這塊地本來是威望的，威望集團也算老鄭州了，創辦于1993年，集團前身為河南威望實業有限公司，初期以經營煤炭業為主，2004年，集團開始涉足房地產行業，先后開發了位于北環的錦繡匯城項目，與一方置業合作開發了位于嵩山北路的一方雅居項目。2005年開發了威望未來城。

趁著區域沒貶值前，威望出手這塊地，還是挺明智的。
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個人認為，即使楊金不降格，區域的同質化競爭也夠開發商喝一壺的，福晟的產品做的也剛需大眾，沒有看點。
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九州府總占地面積為420畝，分為五個地塊開發，一期規劃總用地面積約68畝，總建筑面積約16萬方，容積率2.49。
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一期共規劃11棟16層精裝小高層，戶型為98㎡、115㎡、125㎡的三室及136㎡、144㎡的四室。所有戶型均朝南、南北通透，層高均為2.9米。
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這面積段一看就是要在楊金快跑走量，打價格戰的節奏，福晟采用的也是目前爛大街的新中式。
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不過，98㎡小三房低總價也算給購房者入住東區的好機會。

按17000元/㎡計算，98的小三房首付才50萬，而目前三環附近小三房首付40萬左右，首付多掏10萬入主北龍湖北，想想還是挺有競爭力的。
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隨著九州府、奧園御湖灣等剛需盤的入市，以及區域前景的灰暗，楊金板塊注定剛需化。沖著改善去的，還是別跳坑了。(展開全部)