歡迎來到米宅

微信登錄

唱唱反調 房產評論師

  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 河南盧森堡中心 4小時前
    北龍湖又一公寓項目即將開盤。

    河南盧森堡中心已經獲得預售許可證,獲證樓棟為2#/5#。需要注意的是,一共五個地塊,1、2號地塊全部自持,3、4、5號地塊部分銷售。目前要推出的就是5號地塊。

    此次房源類型為辦公90套,商業23套,共113套,總建筑面積為11012.11㎡,其中辦公4400平米,商業1100平米。
    這項目物業收費標準為商業:12元/平方米/月,商務:11元/平方米/月。
    ?
    盧森堡的公寓,號稱國際高端精裝洋房SOHO。
    ?
    說洋房,是因為物業類型是五層低密公寓,容積率只有1.69,一層是商鋪,2345層為SOHO,層高3.2米,建面約40-50㎡,限高18米。

    一般的高層公寓,得房率都在65%左右,梯戶比也高。
    盧森堡的公寓得房率約為75%的高得房率,梯戶比也不高,2梯21戶,畢竟只有五層,傳統公寓擠電不再煩惱。
    ?
    精裝方面,北龍湖的房子,自然也不會差。
    ?
    入戶門采用品牌鋼木復合門,門鎖為品牌指紋、鑰匙、密碼三合一電子鎖。
    入戶玄關設置有聲控感應燈和玄關柜內手掃感應燈。
    采用一拖一分體機、戶式中央空調設計,一個出風口,一個回風口,實現室內充分循環。
    衛生間設有上鏡柜、洗手臺和下儲物柜三部分;國內品牌馬桶、三合一風暖浴霸。
    衛生間的走道墻面配備有自動感應小夜燈。
    天花板采用的是石膏板吊頂(含窗簾盒、局部燈槽)。
    客廳背景墻上方配有射燈。
    臥室衣柜也是交房標準,專屬定制型衣帽間。
    ?
    上周前段啟迪科技城的公寓賣30000,但是送清華附小的學位,預計盧森堡的公寓售價在2.5-2.9萬。
    (展開全部)
    河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 美盛教育港灣 6小時前
    【美盛教育港灣】開盤簡報:

    8.24首開A1地塊2#、3#樓,共計528套房源,開盤當場去化528套,去化率100%
    ?
    【開盤時間】2019年8月24日上午9:00
    【開盤地點】美盛教育港灣營銷中心
    【開盤形式】現場微信選房
    【認籌情況】6.17啟動認籌,截止開盤前認籌約1600組
    【推售房源】
    A1地塊2#、3#樓(2T4、2D、34F),2#樓264套,3#樓264套,共計528套房源
    89㎡推出264套,去化264套;
    121㎡推出264套,去化264套;
    ?
    【開盤價格】
    成交均價17500元/㎡
    ?
    【優惠方式】
    入會:5千享2萬或者驗資優惠1萬,2選1;集中認籌:5千;算價優惠:5千;升籌:2萬享95折;開盤優惠:現場選房99折,一次性:99折,按揭:99.5折;按時簽約:三天內98折,五天內99折
    ?
    點評:
    1、美盛開盤的市場環境還是比較好的,周邊美景美境、泰山譽景、瀚海思念城、基本沒啥可售房源,相比碧桂園天麓精裝19000的價格,又有價格優勢。

    2、學區優勢明顯,緯五路一小,鄭州外國語加持。

    3、小戶型占一半,89平的需求量不小。
    ?
    也可以看出,鄭州購房者對教育,對地段的需求,遠比容積率、好戶型的需求更強烈。
    ?
    以后開發商對高容積率城改項目也不用多擔心,因為鄭州購房者的容忍度相當高,只要有個差不多的地段,再想法配兩差不多的學校,再設計點小戶型,容積率做到10都不愁賣。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 建業新筑 6小時前
    在綠博樓盤剛需化的同時,建業卻在做標桿,還是挺有勇氣的。
    ?
    目前建業妥妥的算綠博的一哥,建業新筑、建業春天里,建業橙園,建業J18,只有河南,建業華誼小鎮等,樓盤種類多,體量大,品質高。
    ?
    建業新筑位于東綠博平安大道與文宗街交匯處西北角,也就是廣惠街以東、平安大道以北的一片區域。
    ?
    這附近的樓盤是碧桂園中央公園,最近八九千在甩貨,康橋香溪郡,也降到9000多,還有普羅理想國,配套好,價格高。
    建業新筑對標的也是普羅,洋房毛坯售價13500,別墅毛坯售價18000-25000。
    ?
    新筑最大的特點是產品純粹,洋房都是11層小高層,只有140平,160平大三房,疊墅都是6層的,只有190平,230平,戶型都是大面寬,舒適度很高,采光很好。
    ?
    個人認為建業的疊墅比萬科綠地一類的產品力強,上中下疊都各配一個電梯,每層面寬11米多,二樓主臥套房面寬近8米。所有客廳和主臥全部270度采光,除了南面的采光面,東邊或西邊還有5米多的采光面,而且全部是落地玻璃幕墻。
    ?
    據說上疊價格1.8萬,中疊1.9萬,下疊2.5萬(下疊送地下5.6米層高地下室和南面庭院),貴不貴自己實際去看看。

    除了戶型,建業還做了個4萬㎡的城市公園,有兒童娛樂區,有球場,有草坪,由于體量比較大,去看房時還得坐一會看房車,可惜都是戶外的活動場所。
    ?
    不過,建業的房子雖好,但體驗感還是比普羅差很多,綠博東還是太荒蕪了,唯一有人氣的地方,還是普羅,如果建業能多做些室內配套,還可以抗衡下。
    (展開全部)
    建業新筑建業新筑建業新筑
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 鴻園 2019-08-20 23:02
    鴻園片區迎來前所未有的品質提升期。

    瀚海、金地、綠城、泰禾紛紛進駐,祭出品質項目,鴻園自己也不好意思再做廢品盤,終于推出一期像樣的產品。
    ?
    鴻園的六期產品,月亮墅,東臨四期梧桐苑,北靠楊金路,總占地133畝,容積率只有1.29,所有產品均為洋房和疊墅。
    ?
    大東區,三環邊,除了北龍湖,哪還有容積率這么低的地塊呢?太稀缺了。
    ?
    從產品來看,鴻園一改以往古板傳統的法式建筑理念,大膽采用了流線體的公建化外立面,立面大量采用建業天筑式樣的鋁板,以及LOW-E玻璃幕墻,很有綠城的感覺。
    ?
    戶型方面,六期也非常簡潔,只有兩種產品,南向為疊墅,主力戶型206-216平米,北向為平層洋房,主力戶型130-195平米,全為一梯兩戶,洋房精裝修。
    ?
    洋房的面寬也給力,160平的洋房,單客廳面寬達到6.8米,整個客廳、餐廳、廚房的空間感非常好。還有專門洗衣服的家政間。
    ?
    單就戶型來說,相比窄客廳的天倫桂語蘭庭,鴻園月亮墅就舒服的多。
    ?
    裝修方面,也就是改善產品常規的新風系統、中央空調,入戶裝甲子母門等等。
    當然,鴻園的裝修經驗少,交付的效果不好說,個人感覺還是毛坯交付好。
    ?
    對于夠不到北龍湖的改善客戶來說,目前可選的就是濱河國際新城、楊金園區、鴻園板塊。

    鴻園板塊的優點是容積率最低、生態環境較好、東區概念,缺點是規劃不行,基礎設施投入少,這點比濱河國際新城差太多。

    但與同平行線的楊金相比,鴻園的環境比較純粹,沒有那么多不利因素,宜居度更高。
    ?
    可惜,鴻園板塊一直缺東風,起不來。
    (展開全部)
    鴻園鴻園鴻園
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 天倫綠城桂語蘭庭 2019-08-19 23:52
    天倫引入了金地,也引入了藍城,但個人感覺給地給錯了。

    金地悅風華的地塊挺大,挺好,但可惜金地在鄭州的表現并不好,產品屢遭維權。

    而給綠城的31號地,又小又窄不說,北邊和西邊都是安置房。

    唯一的好處,就是離南面的鐵路,高鐵線足夠遠,比金地要安靜很多。
    ?
    這塊地南臨創科路,西臨任莊路,東臨鴻才路,占地45畝,容積率1.7(堪稱區域最舒適的容積率),建筑面積50945平方米,規劃了9棟小高層,建筑高度54米,樓棟排布參差有序,看著很舒服。
    ?
    這次綠城的戶型一如既往的簡潔。
    ?
    戶型只有三種118平三房、128平四房、148平四房,一梯兩戶,一目了然。
    ?
    戶型結構大方向沒問題,方方正正,7米大陽臺,三/四開間朝南,南北通透。
    ?
    但個人總感覺這個戶型太均勻了,不像以往的綠城那樣偏執了。
    ?
    房源最多的128平四房,其實相當緊湊,客廳面寬窄,北邊兩臥室很小,這種經濟型四房,以前的綠城會做嗎?我想應該不會吧。
    ?
    另外,客廳陽臺和次臥陽臺打通,看著是大了,但臥室帶陽臺,是一種很蛋疼的設計,躺屋里不開燈的話跟小黑屋一樣,誰住誰知道。
    ?
    目前鴻園片區的房價能賣到20000元/平,這個綠城出品,產品力也不錯,估計能賣到22000。
    (展開全部)
    天倫綠城桂語蘭庭天倫綠城桂語蘭庭天倫綠城桂語蘭庭
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 永威山悅 2019-08-18 23:21
    山悅,這個名字會讓人聯想到蒼翠起伏的山巒,山谷中湖泊邊幾棟木質的別墅。
    ?
    然而,現場蠻不是那么回事。
    ?
    項目位于滎陽市G234與隴海路交叉口東北側,也就是萬山森林公園北側,往東是丁店水庫,猛一聽,又是森林,又是公園,又是水庫,好一個山清水秀的景致。
    ?
    但公園和水庫的品級都不高,都是原生的野樹林和大水坑,談不上有啥好玩的。
    ?
    不過永威山悅離這兩景點也還遠,也指望不上。
    ?
    山悅所在的地貌以矮矮的山丘和縱橫的溝壑為主,跟黃土高坡一樣,說是山悅,不如說是山溝。
    ?
    當地zf和永威,打算將這些沖溝注水改造,沿岸打造觀光農業,民俗公園,休閑旅游的項目。

    變廢為寶,精神值得稱贊,但這種偏理想主義的行為,往往缺乏現實基礎。且不說注水、改造河道是一項多么巨大的工程,就算這里有一些玩的,又能吸引多少客流,缺乏強力IP的景點,生命力都不強的,一開始可能靠噱頭吸引人,但后期運營是個問題。

    對于地產項目來說,談這些太遠,還是說說目前的房子吧。
    ?
    永威一期占地約95畝,規劃有32棟住宅,包括合院、疊拼、雙拼。其中合院約214㎡,雙拼約283㎡,疊拼約160㎡。
    目前釋放的是合院和雙拼單價約20000元/㎡,疊拼13000元/㎡左右。
    ?
    這個項目最大的特色,是階梯分布,借助地塊的高差,疊墅一個平面,合院一個平面,疊拼一個平面,層層退臺。
    ?
    說實話,在這種偏遠資源又不強勢的地方,買一個這么貴的房子度假,有點不值。
    誠然,永威利用當地的自然風貌,因地制宜的打造景觀,頗有一番枯禪的意境,但總不至于天天蹲在幾個窯洞里看石頭玩吧。
    ?
    個人認為,這些景觀不太適合作為社區景觀,更適合當景點,看個新鮮就行了。
    ?
    綜合來看,這種過于小眾的產品,還是很挑客戶的。
    (展開全部)
    永威山悅
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 星聯嵐溪府 2019-08-14 19:53
    對這項目整體感覺,星聯想做高端,但又比較猶豫,樹立的形象與實際的產品,似乎有些矛盾。

    不太懂星聯的套路,去年還把星聯御象湖低價甩賣,今年就把一路之隔的星聯嵐溪府朝著高端項目打造,到底是缺錢還是燒錢。
    ?
    這個名字很有仙氣,“嵐”寓意霧氣環繞,環境優美,“溪”寓意生息不止。

    這項目最亮眼的還是超現代的外立面,號稱現代感的工業未來派,外立面采用白色鋁板和中灰色真石漆,很有變形金剛的感覺,像是美盛教育港灣的提升版,這個立面成本應該也不低,不過相比瀚海觀象,還是差了點豪宅的厚重感,比亞新海棠公館多了幾分創新。
    ?
    整的來看,白沙片區的新樓盤都在豪宅化,再過幾年,白沙可能成為繼北龍湖后的第二梯隊。
    ?
    星聯的整體地塊方正,占地約69畝,總建筑面積約19萬方,共有9棟高層組成,聚寶盆型規劃,1-3棟為26層,5-6棟為22層,7-10棟為26層。

    戶型主要是96-113㎡三房、127-138㎡大三房、155-169㎡四房,多室朝南、主臥套房設計、有雙開間陽臺、L型大尺度景觀陽臺。
    ?
    雖然形象高端,但產品卻很大眾,星聯還是不夠大膽,反而更保守了。
    相比御象湖,88-120㎡三房,140-162㎡四房,175㎡五房,明顯是在縮小面積。
    ?
    個人感覺,除了外立面的變化,嵐溪府其他方面并沒有特別創新,還是老理念穿了個新外衣。
    ?
    按行情來看,白沙的高層真實價格賣到14000應該問題不大,星聯這個項目有外立面加成,應該會貴一點。
    (展開全部)
    星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府星聯嵐溪府
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 永威城 2019-08-13 22:35
    永威城也是憋了口惡氣,五期高層89-144㎡,均價約14000元/㎡,而周邊的綠都瀾灣、富田都賣到15500元。
    ?
    這很不永威,同樣為剛需系的永威西郡,已經飆到15000,超過周邊14000的均價。

    說好的走哪都是價格標桿,偏偏在管南淪為二流。
    ?
    六期入市,就是來雪恥的。

    首先是名字,可能是嫌滟瀾庭這名字不夠響亮,改名叫玖著,聽起來很高端的樣子。

    其次是逼格,大師莊鎮光出馬,建筑、園林全線升級。
    ?
    目前對外報價16000元/平,有點虛高,15500元/平倒有可能,畢竟六期89平小三房不少。
    ?
    除了那些虛的營銷包裝,五期確實有值得稱道的地方。
    ?
    一、地段,六期比五期靠北1.5公里,離南三環更近,東臨十八里河,西臨學校

    二、氛圍,北側是永威觀瀾亭、南側是永威書香庭,全是永威的商品房組團

    三、規劃,全部是獨棟單元設計,兩梯四戶分離式核心筒,戶型方正
    ?
    不過,六期的地塊太小,才56畝,又擺了9棟樓,所以樓很密,樓間距都在35米左右,對百米高層來說,有點窄了,采光和通風估計一般。
    ?
    此外,就算大師設計,扣除這9棟樓的占地面積,留給景觀的又有多少發揮空間?

    恐怕都是宅間綠化吧。相比五期南面臨河,又有大塊市政綠化,六期的施展空間真的不多。
    ?
    還有一點最擔心的,隨著永威追求規模化,盤子變大,品質之路能否堅持下去?
    (展開全部)
    永威城
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 盛潤運河城 2019-08-11 22:34
    米字型高鐵給鄭州帶來了發展紅利的同時,也給鄭州帶來了諸多煩惱。
    ?
    拿盛潤運河城來說,首期地塊北邊的路干脆叫高鐵南路,距離鄭西客運高鐵135米,請準備定房的,好好去地塊北邊感受下高鐵呼嘯而過的魅力。

    類似的高鐵盤,在鄭州可不少呢。

    匯泉西悅城三期
    綠都瀾灣一期
    亞星錦繡山河一號院
    泰宏建業國際城
    中建觀湖國際
    拓豐祥和居
    ?
    已經入住的業主,相信已經感到不爽了

    濱河國際新城高鐵沿線小區的業主最有發言權,因為那高鐵線路多,更吵。
    ?
    按國家規定來說,高鐵兩旁建筑應該退線50米,但國家規定都是最低標準(無用標準),實際情況是150m范圍內噪聲衰減很小,即距車軌150m范圍內隨意遠近噪聲差別不大。

    按人的聽覺直觀感受來看,200米以外基本不受影響。
    ?
    值得欣慰的一點是,高鐵不是24小運作。
    ?
    在每天的零點到六點,高鐵都停運,業界將這種現象稱之為“開天窗”,這是國家規定的高鐵安全檢修時間。
    ?
    所以,我們以后看到這些高鐵盤,都要打起十二分精神。

    買房是大事,建議實地考察樓盤周邊200米范圍內的不利因素。

    只有購房者的意識覺醒,真正識別每一個樓盤的優劣,才不會讓這些廢品盤渾水摸魚,和優質盤賣一樣的價格。
    ?
    所以,你們還會覺得盛潤運河城值13500嗎?

    個人認為,最起碼高鐵這個不利因素要扣減500!
    (展開全部)
    盛潤運河城
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 福晟九州府 2019-08-11 17:32
    福晟在鄭州并不甘心做一個財務投資者,之前依附著謙祥系,估計是看萬和城、興隆城、錢隆城三個項目賣的還不錯。

    可惜,福晟獨立的開發之路并不順,趕上差行情,洞林湖的南山府一上來就內購,楊金的項目則遭遇區域規劃的降格。

    這塊地本來是威望的,威望集團也算老鄭州了,創辦于1993年,集團前身為河南威望實業有限公司,初期以經營煤炭業為主,2004年,集團開始涉足房地產行業,先后開發了位于北環的錦繡匯城項目,與一方置業合作開發了位于嵩山北路的一方雅居項目。2005年開發了威望未來城。

    趁著區域沒貶值前,威望出手這塊地,還是挺明智的。
    ?
    個人認為,即使楊金不降格,區域的同質化競爭也夠開發商喝一壺的,福晟的產品做的也剛需大眾,沒有看點。
    ?
    九州府總占地面積為420畝,分為五個地塊開發,一期規劃總用地面積約68畝,總建筑面積約16萬方,容積率2.49。
    ?
    一期共規劃11棟16層精裝小高層,戶型為98㎡、115㎡、125㎡的三室及136㎡、144㎡的四室。所有戶型均朝南、南北通透,層高均為2.9米。
    ?
    這面積段一看就是要在楊金快跑走量,打價格戰的節奏,福晟采用的也是目前爛大街的新中式。
    ?
    不過,98㎡小三房低總價也算給購房者入住東區的好機會。

    按17000元/㎡計算,98的小三房首付才50萬,而目前三環附近小三房首付40萬左右,首付多掏10萬入主北龍湖北,想想還是挺有競爭力的。
    ?
    隨著九州府、奧園御湖灣等剛需盤的入市,以及區域前景的灰暗,楊金板塊注定剛需化。沖著改善去的,還是別跳坑了。
    (展開全部)
    福晟九州府
共 965 個點評 1234567891011 97
鄭州區縣樓盤
金水區樓盤鄭東新區樓盤二七區樓盤中原區樓盤管城區樓盤惠濟區樓盤高新區樓盤經開區樓盤航空港區樓盤中牟樓盤新鄭樓盤新密樓盤滎陽樓盤上街樓盤平原新區樓盤開封樓盤焦作樓盤鞏義樓盤
鄭州二手房
金水區二手房鄭東新區二手房二七區二手房中原區二手房管城區二手房惠濟區二手房高新區二手房經開區二手房航空港區二手房中牟二手房新鄭二手房新密二手房滎陽二手房上街二手房平原新區二手房開封二手房焦作二手房鞏義二手房 鄭州二手房
版權聲明
米宅網所有用戶發布的樓盤點評內容版權歸北京米宅科技有限公司所有,任何媒體、網站、及個人未經授權不得轉載或傳播。本網站保留追究非法轉載者法律責任的權利。
網站常年法律顧問:大成律師事務所。
一点红心水高手坛公式规律