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梁京 房產評論師

  • 房產評論師
    梁京 點評 上東國際 2019-11-28 19:40
    這個上東國際的價格著實有點高,15000精裝loft,雖然同區域的正商美盛差不多都是這個價,但是正商快賣完了,美盛一期已經賣完,而且美盛產品更好一些。

    主城區公寓已經降價降價降價了,遍地7字頭8字頭特價房,白沙這塊有什么強力支撐其高價呢,是規劃?是預期?其實規劃是不錯,但落地周期太長,短期內這個價格有點站崗,不如買主城。

    買個小戶型公寓,不要想著后期升值賺錢,光交易稅費都吃完了升值部分,所以說基本是不賺錢的,很多人不懂,可以去咨詢二手中介(當然要找個靠譜的,不要是你的經紀人)。

    所以40年小公寓基本買了就是手里的資產了,變現能力和升值空間有限,這時候投資就主要看投資回報率,其實回報率基本都是算不過來賬的,但是你可以對比下,還是主城回報率高。

    建議看看主城區那些地鐵口的小戶型特價公寓,比如鑫苑國際新城,綠都瀾灣,名門翠園等等。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 融創城 2019-11-28 19:22
    剛在朋友圈看到融創城二期即將開盤,均價12300-13000,這是沒有最低只有更低啊!!!

    二期原來不是12000-14000么,突然想到現在是11月底了,開發商要沖刺了,而且再過一個月2019即將成為歷史,融創這是要開始年底沖刺的節奏了。

    因此,跑在一大波降價房前頭,截住客戶,融創動作真是快。據悉,目前鄭州融創內部員工每人都背負有到訪成交任務。這是要換倉,把庫存轉移到員工頭上。

    沒有買房的莫慌,建議再多看幾個樓盤,把心儀的房源做個對比,選幾個靠譜的,等到12月月末,必然會更加優惠,那時候再果斷下手,一般這個時候才是一年中最便宜的時候。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 建業·J18 2019-11-27 21:58
    綠博組團又一力作,建業的胡太操刀,4個地塊,3個是商業性質,1個住宅:

    其中1個商業地塊以文化展覽等為主,完全自持,包含有博物館,展覽館等,每棟建筑設計都是聘請不同的知名設計團隊設計,其中一棟為從外地買來的徽派建筑。

    另外2個商業地塊一個是包含一棟高端酒店和幾棟商業,業態將以國際名品和運動為主,另一個商業地塊是以高端公寓和底部商業街為主。

    胡太打造這個項目是想把國外一種簡單,潮流,時尚的生活理念植入進來,從命名也可以看出,18代表永遠18歲,永遠年輕有活力。

    建業在綠博做這樣一個樓盤,確實提高了綠博的檔次,從綠博片區的定位和招商引資來看,目前也只有建業投入多一些,什么海昌碧桂園,金科書院小鎮、冰雪世界等都是圖紙而已。建業在某些方面值得尊重。

    轉回來,j18公寓有平層和loft,面積是40-200多平米,外立面層層退臺設計,由于外立面造型的需要,共有100多種戶型,精裝修,裝修標準預計5000。
    目前售樓部在項目現場實體樓中,未正式對外開放,可以去體驗下,體驗感的確不錯。
    對于該項目,期待做成功,給鄭州增加一個城市地標,一個亮點,看好綠博。也希望zf能更給力一些。
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  • 房產評論師
    梁京 點評 永威西郡 2019-11-25 18:10
    永威西郡三期11月9號首次開盤,推出2棟34層左右2梯4戶的高層,房源約400套,去化約一半左右,毛坯高層成交均價15000。

    11月23日又開盤了,推出130多套,成交了約40套,去化率30%左右,均價依然是15000。

    三期據說產品和景觀方面升級了,永威有三寶,景觀物業和建材,就算不升級,依然相信他的品質,升級二字不過是“漲價”二字的代名詞罷了。

    永威一期均價13000出頭,17年市場高點賣的;二期均價14000,18年市場低迷的時候入市賣的;三期均價15000,19年市場下行期入市。

    永威這個位于四環外的樓盤何以價格傲視群雄,逆市狂漲,打開地圖,看到他周邊居住環境確實不太好,但交通和未來的預期還是有的:

    中原區正在努力發展常西湖新區和中原新區(四環以外到繞城之間),常西湖未來市zf所在地,四個中心的規劃已經被用爛了,目前已經成型的奧體中心呈現出來的效果還不錯。

    中原新區向西緊挨滎陽,向東是中原老城區,已經有華僑城、康橋、永威等開發商進駐,預期還是有的。

    交通方面,最重要的是地鐵了,周邊距離最近的是6號線,正在修建,可通北龍湖區域;14號線1期已修通,可與1號線換乘;10號線上街通往火車站,正在修建。未來自駕還有四環高架,即將通車。交通還是很方便的。

    居住環境,北邊有南水北調運河,東邊有植物園等,但同時南邊又有大專業市場金馬凱旋,西邊還有一些工廠,且目前四環修路呈現出來的多是不太好的環境,預計四環修通后,環境會有明顯改善。

    但永威一貫風格,不管別人怎樣,我的品質好,我的價格自然要高于競品,所以一次次的逆市漲價,不過還是得到很多客戶的認可。在這個不靠譜的時代,像這種堅持做品質的開發商已經不多了。


    目前西區可改善的樓盤真的不多,買房這個事真是不能十全十美,永威還是挺靠譜的,只是這價格有點讓人望而卻步,買了短期內估計要站崗,長期看好。
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    永威西郡
  • 房產評論師
    梁京 點評 萬科民安三度湖山 2019-10-31 16:09
    項目位于鄭上新區方頂驛文化旅游度假區,萬科和民安聯合打造,緊鄰300畝方頂湖和600年古村方頂村,總占地約3600畝,總建面58萬㎡。其中文旅部分主要由民安開發打造,住宅主要由萬科操盤。

    方頂驛旅游度假區已經開始建設,預計2020年5月投入使用:“方頂驛”有600年歷史文脈,是鄭州境內面積最大,規模最大,保存較為完整且距離市區最近的一處傳統建筑民居,代表了中原獨特的民俗文化。

    項目以別墅為主,兼含部分洋房和高層,坐落于方頂驛度假區內,取以源度躁、以凈度利、以逸度名之意。

    規劃有洋房、小高層、雙拼別墅、聯排別墅,洋房和聯排是143㎡,小高層98/116㎡,雙拼277㎡,實用面積530㎡。

    143㎡的聯排別墅是萬科L型小別墅的典型產品,目前鄭州市場上這種產品開始多起來,南方城市很多這種產品。建筑面積不大,但實際實用面積較大,有天有地獨門獨院,一套下來總價200萬出頭,周邊生態環境也不錯,確是遠郊度假或者養老的理想居所。

    目前是轟轟烈烈的城市化進程,但未來最值錢的應當是大都市近郊的小院,遠離城市喧囂,又能享受城市配套。

    試想退休后,子女在城中住,自己在郊區休息養生,閑來喝喝茶、侍弄花花草草、日出而作日入而息,豈不美哉。
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    萬科民安三度湖山萬科民安三度湖山
  • 房產評論師
    梁京 點評 雅居樂天域 2019-10-31 11:07
    雅居樂天域2018年1月拿地,與正商、龍湖同時拿的高價地,樓板價在6100-7500,而雅居樂正是地王,樓板價7500的那個。

    龍湖2018年10月開盤,拿地到銷售周期9個月左右,正商是2019年3月開盤,周期14個月,雅居樂2019年6月開盤,周期17個月。。。

    基本上都是趕在市場高點拿地,低谷開盤,從開發周期長、精改毛預期下滑、價格下調等可以折射出市場的疲軟,可以看出房企之艱難,不拿地要死拿了地還是要死。

    龍湖去年首開高層均價11000,今年3月正商首開高層均價10200,6月雅居樂首開高層10500,10月雅居樂二次開盤價格就下降了約1000多,實際上8、9月開始郊縣已經淪陷,價格開始跳水,特價房頻出,這幾個樓盤當然也不例外。

    三劍客地價高,定位也高,產品都是100㎡以上,定位改善,但改善客戶卻不來買,所以就陷入一種更加艱難的境地,去化愈加慢。

    這種情況下只能忍痛割肉,以價換量,但7500的樓地價在那擺著,就算賣到10500也是虧損,所以只能嚴控成本,可以想見蓋出來的房子的品質。

    前幾年說萬碧恒等一線房企來到鄭州,落地情況很不好,沒有帶來好產品好理念等,只顧悶聲賺錢,這是他們自身的問題。這幾年房價暴漲地價暴漲,大家都不賺錢,這跟zf有關。

    這種時機下買房子就要慎重了,畢竟買的是一個家,住著安全舒心才是第一位的,一定要擦亮眼再下決心,切勿因貪圖一時便宜而遺憾無窮。
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    雅居樂天域
  • 房產評論師
    梁京 點評 正商生態城 2019-10-30 17:34
    正商生態城10月20號首次開盤,推出了1和2號院約500套房源,賣了大概440套左右,去化率在88%左右,高層均價11000-11500,洋房13500,這可以說是10月份去化最好的樓盤了。

    10月份開盤大約18個樓盤,推出量在500套以上的有4個(其他多數在100-200套,不具有代表性)。這4個樓盤有華僑城、謙祥錢隆城、碧桂園名門時代城、正商生態城,其中除了謙祥其他都是首開,去化率在35%-88%,開盤當天成交套數約200-440套(碧桂園數據為修正后接近真實去化率的數據),正商去化率和成交套數最高。

    可以看出,目前鄭州市場還是價格為主導,價格低的比較有競爭力,正商生態城看來是要復制智慧城,2016年智慧城曾經是鄭州市場的傳奇,年度銷冠。

    不過從生態城的產品來看,產品設計并沒有太多亮點,只是標準化的復制,產品和正商湖西學府、家河家的設計如出一轍:邊戶戶型設計不太好,只有南向2個面寬,洋房104㎡也是極剛戶型。

    正商產品品質是相對比較靠譜的(起碼不會比綠地差),所以綜合而言,性價比還是很高的:比綠地花語城,一平方省1000-1500百塊錢,一套能省10-20萬,月供省400-1000,利息可以省出來很多了。
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    正商生態城正商生態城
  • 房產評論師
    梁京 點評 裕華會園 2019-10-30 16:26
    裕華會園10月19-20號開盤,推出272套房源,去化180套,去化率66%,成交均價約12000-12500元/㎡,戶型面積是88/122㎡,小三房比大三房貴300元/㎡左右。

    這個樓盤前期推廣信息很少,幾乎沒有聽說過,跟鄭州目前無證不讓宣傳的管控有關,也跟開發商的低調作風有關,要說裕華可能很多人沒有聽說過,不像本土的正商、建業等知名,但其實他開發的樓盤還真不少,只是行事作風比較低調。

    惠濟區來說,就有裕華美晨、裕華美欣、裕華美霖、裕華富邦廣場、千鹿山,還有比較出名的是迎賓路3號。目前在售樓盤還有滎陽和高新區的行園和滿園。

    怎么說這個不太知名的本土房企呢,給我的感覺是品質不是特別靠譜,只聽說千鹿山交房做的不是很好,但他也自己的市場,因為價格便宜,位置也都還可以。

    比如這一次的會園,距離家河家約2公里,距離錦藝四季城約1公里,位置比其他稍差,價格比錦藝低很多,比家河家價格低幾百塊錢。

    裕華這個價格整體看只能說 性價比一般,跟他的位置、開發商知名度、產品設計、產品品質、物業服務水平等匹配。戶型設計也是好幾年前的產品,跟不上市場最前沿的設計,不得不說這個樓盤沒有啥亮點。
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    裕華會園裕華會園裕華會園
  • 房產評論師
    梁京 點評 融創城 2019-10-28 17:15
    融創最近又作妖,在綠都和富田都集體漲價把區域價格拉到15000以上時,他依然12000-14000賣著,收割著一大批客戶,現在二期降價(精裝跟一期價格一樣),又推出分期政策(首付10%,剩余無息可以分5年,按月還,或者2年按次還),這樣的舉動無疑給舉棋不定的客戶一劑催化劑,于是乎又開始收割一大波韭菜。

    融創算是很能審時度勢,戰略和眼光都很不錯,關鍵是能看清本質,迅速采取對策擊敗競爭對手。在南區碧桂園、富田2盤、永威、綠都、正商、綠地這么多剛需客戶可以選擇的樓盤的圍追堵截中,融創看來是最睿智的。

    不過開發商越精明,客戶也可能越吃虧,這都不好說,買房子還是要透過現象看本質,不要腦袋一熱買錯了,想清楚自己的需求再做決定,是追求價格還是品質,自己做決定不后悔。

    融創在價格上讓利客戶,自己也取得不錯的業績,希望對得起鄭州人民對你的信任,將來能交出滿意的答卷。如果是自住,更在乎品質,建議多看永威、綠都、康橋等。
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    融創城
  • 房產評論師
    梁京 點評 富田城·九鼎華府 2019-10-28 16:58
    9月29日首次開盤了,推出220套房源,成交一半左右,這個是報出來的數據,真實的可能比這個還低,關鍵是價格在13000+,這樣的價格這樣的去化也就不足為奇了。

    這個樓盤之前說過,位置在四環外,雖然離東區近,奈何配套不足,目前不被客戶認可,再加上最近市場供應多,高性價比樓盤更多,所以去化自然較差。

    產品什么的都沒有毛病,之前也都說過,還是跟之前的觀點一樣,超過13000沒有什么性價比了,開發商的定價策略不敢恭維,就是感覺有點太自信。

    你看看這一個月開盤的項目,三個首開,估計也就富田華府的效果比較差。你再看其他高價的去化也都不咋好,但是綠都瀾灣感覺還是可以買的,寧愿花更多的錢買品質的,住著放心,這就是為什么更推薦本土房企的原因。九鼎公館位置確實不錯,但是前期漲價太猛,目前性價比打折扣了。正商生態城也是一個不錯的選擇。
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    富田城·九鼎華府富田城·九鼎華府
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