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獨孤九賤 房產評論師

  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 龍中金源 2019-08-19 17:48
    龍中金源,位于北港雍州路與護航路西北角。

    總占地75畝,容積率2.5,建筑面積17萬平方,建筑密度15%,共規劃8棟樓,戶型面積區間75-140㎡。

    地塊大、建筑密度低、容積率低、純高層、室內層高3米、中央景觀,這樓盤指標放在市區就是無敵的存在,要知道宣傳密度低的紫藤公館也才17%的建筑密度。

    中金源基本在北港的最北端了,周邊有名門郡景、和昌云著、中建森林上郡、東南側是萬科美景魅力之城,短期內成熟度是可以保障的。

    項目的銷售在市場上沒有什么聲音,這跟這塊地的淵源有些關系。

    開發公司是做園林綠化的,之前并沒有住宅開發經驗。 目前北港呈現的公共綠化設施,80%出自這家公司,也可以說為北港建設貢獻了相當大的力量。 后來呢,港區結款可能是有點慢或者是財政缺錢吧,就商量著給塊地吧,這就有了龍中金源。

    開發之后,慣用的套路就是內購了。 項目總共1000多套房子,其中港區管委會就團購走600套左右,體量本來就不大,開發經驗也不足,所以市面上的宣傳就自然而然的少了,不如來寫實在的, 把營銷費用都給中介分銷,療效好見效快。

    目前售價9500元/㎡左右,性價比還是有的。 但是港區的后期住宅體量實在太大,投資并不是很建議,如果是確實有自住需求,可以適當關注。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 亞新海棠公館 2019-08-19 14:21
    海棠公館熬走了幾波團隊后,能否迎來春天?

    同時期拿地的16年地王項目,康橋悅蓉園與青風公園一期房源已經所剩無幾,陸續交房中,而亞新海棠公館還在苦苦掙扎。

    美廬灣之前,海棠是濱河當之無愧的NO.1,定位最高,售價最高,拆分最高,銷售難度最高。所有人都知道賣的差,但現在具體銷售有幾成并不好猜測。

    海棠公館在和其他項目對比,單價實在是太貴,再加上高比例的拆分合同,讓改善人群也吃不消,又有股東方的掣肘,降價也沒那么容易,只能慢慢耗。

    在外國語中學定了后,周邊項目及時的蹭了波熱度,中海甚至是融僑都借機出了一部分貨,但對海棠的提升依然不明顯。

    直到美廬灣的銷售,26000元/㎡的均價倒是對海棠是個好事,區域價格制高點終于被康橋拿走了。
    聽聞美廬灣開盤后的當月,海棠公館趁著熱乎勁兒銷售30+套,開天辟地頭一回啊。

    現在,濱河的整體備案價又在悄悄提升,海棠目前也把備案價提了上來,基本不再拆分合同,這對項目是實實在在的利好。不過,濱河的競爭實在太大,后續地王都已經入市,金輝、電建、金地、海馬二期、中建三期內購,最最重要的還有真·綠城明月濱河帶著精裝修產品下半年入市,濱河是沒有硝煙的戰爭,海棠任重道遠。

    公館系的建標及會所沒有任何問題,特別是會所在鄭州可以說是不虛任何項目。

    個人以為亞新最大的弊端在于品牌。企業想做好,公館系也下功夫了,但是市場不認可,是亞新最大的問題。
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    亞新海棠公館亞新海棠公館
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 盛澳金尊府 2019-08-19 11:32
    金尊府的前世今生跌宕起伏,升龍末期項目升龍御景上院、泰禾入鄭首作泰禾金尊府、現今的新公司盛澳的盛澳金尊府。

    至于盛澳是否是升龍的話題討論從沒有停過,其中定是一籮筐的破事。 而樓盤一直再賣,近期朋友圈開始推5號樓,鑒于此我們就單純說說項目。

    管城三環內在售樓盤屈指可數,地塊比較優質的更是鳳毛麟角,奧蘭和園算一個,金尊府也算一個。

    金尊府總共有三塊地,目前在售的是一期地塊,二期也已經動工,售樓部原樣板間涉及二期已經拆除,現在所知,二期是標準剛需設計。

    我認為一期算是偏改善項目,高層戶型不小,更有大戶型洋房,周邊地緣客戶的改善需求還是有的。

    在泰禾時期早釋放高層價格18000-20000元/㎡,最后首開價格15200+元/㎡的價格還是很有誘惑力的。

    美景龍堂高的時候賣20000+,美景鴻城17000左右,3.5容積率的金尊府賣15200,三環內、4/5號線地鐵、創新街小學團結路校區、整體大戶型為主,我認為這個價位沒問題,甚至是投資自住兩相宜,標的低才是王道。

    至于升龍,我認為真心沒那么嚴重,升龍的往期項目并沒有傳說的那么不堪,中等水準還是有的,甚至是被妖魔化了。

    而且關鍵的是: 市場好的時候,根本不影響漲價。

    但是,目前賣到17000-17500元/㎡,而且備案價并沒有備上來,還需要拆分2000元左右,再結合當下的萎靡市場,已經偏貴,首付款較高,就不是很合適了。

    下半年市場從趨勢看只會越來越差,17500元/㎡的價格是有很多選擇的。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 國控東宸(融創正光路項目) 2019-08-16 17:33
    國控東宸,位于黃河南路正光路東南角。

    總占地面積約20畝,共由3棟公寓及1000方左右的三層獨立商業組成,容積率2.99。

    17年底開盤推了2#3#兩棟公寓,21000-23000元/㎡ 精裝修,現在還剩42㎡戶型未售完。

    1#樓預計今年推出,限高46米總共10層,2-9層為可售房源,首層為物業服務中心及公共大堂,依然是錯層LOFT部分挑空設計,3梯10戶,層高 4.49m,面積區間約65-90㎡,精裝修交付,獨立廚房(有天燃氣),二樓在樓道上方額外贈送衣帽間。

    開發商國企實力毋庸置疑,在公寓產品中其實國控東宸沒什么可挑剔的,地段好、錯層+部分挑空、戶型方正利用空間大,已屬不易。

    但偏偏它是公寓,又賣的這么貴。

    另外地段其實有一個缺點,雖然位置沒一點問題,但是周邊基本全是政務區,而非更適合公寓市場的商務區,離高鐵站稍遠是個遺憾。而同樣較貴的鄭東商業中心賣的就明顯好于國控東宸。

    1#樓共80套房子,按說貨量也不大,但是前兩棟樓賣得不好的原因1#也都占了, 單價貴,戶型大,投資自住都不太合適。

    預計23000元/㎡起,不過反正國控不差錢,可以慢慢賣。
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    國控東宸(融創正光路項目)
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 藍城玫瑰園 2019-08-16 16:10
    藍城玫瑰園,位于綠博大道與雁鳴路(鳳棲街)交叉口西南角。

    項目總占地約150畝,分三個地塊,南側兩地塊是住宅,產品為小高層、洋房和疊墅,北側地塊規劃的是商業和公寓。

    A地塊90畝左右,容積率1.5。具體為7棟8-11層的小高層(類洋房),面積區間124-170㎡,10棟5-7層的真·洋房,面積區間134-234㎡,其中最大的平層面積為210㎡,洋房復式為180-234㎡。7棟4層真·疊墅,上疊贈送閣樓,下疊送地下一層和花園,面積區間都是235-240㎡。

    白沙較為稀缺的地塊而且位置非常好,東側管委會管購房、西側福晟低容積率地塊、北側省實驗和藍城誠園、8號線地鐵口,在白沙整體位置也屬上乘。

    藍城代建玫瑰園系列、1.5超低容積率、124㎡戶型起步、真洋房、真疊墅,產品稀缺無懸念。

    前期內購幾輪,也經歷幾次維權,小開發商、土地證風波等不利因素,好歹現在四證已經齊全,預售證也指日可待,算是讓前期內購的購房者心中的石頭落地。

    上一次內購11層的就懟到15000-16000元/㎡,再加上藍城誠園的漲價清盤,藍城玫瑰園屆時開盤價定不會輕易維持內購價銷售,目前釋放17000-18000元/㎡起,白沙住宅價格又要刷新(紫藤公館、瀚海觀象不在討論范圍內

    至于產品落地呈現效果幾何?只能交由時間。
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 鄭州金融島翡云公寓 2019-08-15 15:08
    北龍湖湖心金融島,總占地1.07平方公里,總建筑面積約465萬平方米。

    其中外環規劃24棟建筑,16棟甲級寫字樓,4棟高端公寓,4棟五星級酒店(君悅、威斯汀、費爾蒙、瑞吉),內環規劃20棟辦公樓,沿湖規劃28萬方藝術商業,其中內環都已封頂,外環及商業在建。

    對比鄭州目前營業的五星級酒店明顯低端,北龍湖這四個建成落地后將會讓鄭州酒店業態再提升一個等級。

    而4棟公寓分別為:翡云公寓、傲宸公寓、琨迪公寓(永威)、華仕公寓。

    最先推出的就是翡云公寓,接待地在足球公園對面的金融島展廳,目前已經開始推廣,開售在即。
    層高3.5米,面積區間90-600㎡,其中面積段較小的90-100㎡一室朝內湖方向;135-140㎡兩室朝外湖方向。

    從對外釋放的裝標也都是采用國際一線品牌。
    占據城市稀缺資源、頂級物業品質、地標建筑旁、無敵的景觀視野、大師設計等這些是高端公寓的必要條件。

    這種產品才是真正意義上的公寓。 鄭州目前有的,也就正弘麗汀公寓勉強算一個,至于寶能后期宣傳的那些超大戶型公寓能否落地,還是未知。

    但是,麗汀公寓賣的真的非常慘。 鄭州的消費市場還遠遠達不到一線城市水平,高標準的公寓客群明顯太窄。

    北龍湖是條件都符合,大鄭州的購買力我認為是沒問題的,問題是客群是否接受?

    俺這小老百姓搬著小板凳等著。期待開盤!
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  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 河南盧森堡中心 2019-08-15 10:50
    盧森堡中心,隨著公寓銷售推廣也終于揭開了神秘面紗。

    項目位于龍湖中環路與如意西路交匯處,整體占地約193畝,建筑面積約38.8萬平方米,總投資約54億元。

    共分為5個地塊,位于如意運河西1#、2#地塊為自持超甲級地標性寫字樓,1#“時空之窗”為國際金融總部,2#“千堡之韻”為盧森堡簽證中心,3#地塊為國際花園公寓:大公府,4#地塊萊茵左岸,目前都還未啟動。5#地塊是其目前在售主力,包含寫字樓、公寓。

    “時空之窗”“千堡之韻”效果圖看非常非常漂亮,期待建成效果!

    5#占地約36畝,容積率1.7,限高18米。 其中前排的寫字樓已經銷售完畢,公寓1、3號樓在等待大賣家整棟銷售,目前只拿出2號樓單獨銷售。

    2號樓共6層,1樓為底商,面積約50-300平米;2-5樓是39-85㎡的平層精裝公寓,2梯21戶設計,共84套。

    雖然只有除去底商只有四層,可21戶配置兩部電梯,確實有點少了。

    再看看公寓的宣傳語“你也可以北龍湖”,“小面積低總價,輕松入住北龍湖”

    我的天吶!

    40㎡將近3萬的售價,總價約120萬,首付將近60萬。

    還有目前售樓部的簡易程度,以及樣板間呈現的14000元/㎡公寓效果,太太太太配不上這個地段。

    買不起北龍湖住宅的改善人群,會買個這入住北龍湖?

    投資? 自住? 段位太低,確實想不明白。

    金融島的那4棟公寓還能理解,畢竟屬于稀缺頂級公寓配置,適合頂豪客戶,而盧森堡中心的這棟公寓,真的就有點不倫不類,高不成低不就的,著實尷尬。

    聽聞當時要求5號地塊全做寫字樓,最后怕不好賣改做一部分公寓,結果寫字樓賣完了公寓還沒著落。。
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    河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心河南盧森堡中心
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 錦藝金水灣 2019-08-14 11:25
    錦藝金水灣在售四期,是整個項目的最后一個地塊,算是尾盤。

    四期占地63畝,由9棟高層組成,容積率3.5,戶型區間88-140㎡,總規劃戶數1387戶。

    幾大宣傳點: 地鐵、學校、商業、賈魯河+東風渠。

    地鐵4+7號線, 其中4號線在建、7號線第三批剛批復,地鐵口距離都不算近,算是能輻射到。

    麗水外國語學校,宣傳距離400米,但是學校在連霍北側,項目在南側,倒是離瀚宇天悅旁的龍門實驗學校更近。

    商業是錦藝的殺手锏,錦藝城的成功有目共睹,四期離40萬方的商業最近,便利程度加分。 不過不是所有人都喜歡離商業特別近,商業算是有利有弊。

    賈魯河是zf的重點工程,沿途綠化做的相當不錯,絕對是周邊樓盤的加分項。 不過錦藝金水灣四期地塊略顯偏遠,又在連霍南,心理距離抗性會加大,所以賈魯河對于金水灣四期基本享受不到。

    金水灣一直賣的可以,目前也只是剩偏大尾盤戶型,北區價格整體不低,金水灣確實比較靠北,但目前14500元/㎡的價格算是相對比較務實的。
    之前也有維權,特別是一期的兒童設施,后期陸陸續續小打小鬧。
    整理來說金水灣還算中規中矩,該有的也都有,價格也相對合適。
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    錦藝金水灣錦藝金水灣
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 美的翰悅府 2019-07-23 11:46
    美的·翰悅府是美的置業入鄭的第一個項目,另外聽說一直在爭取拿地,只是不很如意。

    項目總占地約78畝,總建筑面積約21萬㎡,容積率2.99,綠化率35%,建筑密度17%,11棟高層,1棟幼兒園、1棟商業,2T4、3T6設計,戶型區間78-130㎡,總戶數約1544戶,總車位數1596個。

    整個樓盤其中89㎡占比45%,110㎡占比41%,78㎡占比8.5%,而130㎡僅僅占比4%,標準剛需區域的剛需設計。

    正式售樓部目前已經開放,這塊地拍地樓面價4632元/㎡,又加上主打的智慧精裝,目前釋放售價12500-13500元/㎡。

    價位著實不算低。

    精裝及智慧管理算是目前的最大賣點,主要是依托于美的的各種電器智能化,雖說很有吸引力,很好很強大,確實會讓人耳目一新,但實用性與剛需客戶的接受程度才是最重要的。

    比如這些:一鍵斷電、電動窗簾、美智APP聯動家里電器、燃氣側漏感應、浸水感應、360度攝像頭……等。

    鞋子合適不合適,只有試過才知道。

    同為中建推動的雙湖科技城與濱河國際新城對角相望,也是比較拍地熱鬧的兩個區域。

    濱河相對改善,雙湖科技城相對剛需,同樣的困境都是競爭比較激烈。

    剛需更在意價位,華潤悅景灣已經基本售完,中海、正商、金輝、美的組隊廝殺,苦日子還在后頭。

    路漫漫其修遠兮
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    美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府
  • 房產評論師
    獨孤九賤 點評 富田城九鼎公館 2019-07-22 14:31
    富田城這個管南巨無霸也要入市了。

    售樓部已于7月21日開放,位于南四環外的豫一路與祥和路交叉口東南角。

    之前叫富田興和城,圍擋上也一直是這么顯示的,包括三環邊的九鼎公館在去年也是單獨案名,后來統一把南曹地塊與姚莊郎莊地塊統稱為富田城,然后各組團單獨定名。

    富田城·九鼎公館由此得來,而南曹的首個組團定名為富田城·九鼎華府,借著九鼎世家的風聲,振興算是與九鼎這倆字耗上了,看來振興集團可以改名富田集團了。

    富田城總共占地約7平方公里,標準萬畝大盤。 根據現在資料來看,首期九鼎華府組團住宅地塊就有13塊,總占地約1300畝,總建面約205萬方,涵蓋“公園、教育、商業、醫療”。

    其中4#5#6#7#8#五塊地是首批規劃,涵蓋新亞洲、新古典、現代系三種風格,邀請柏濤、山水比德擔綱設計。

    預計9月份首開的是西北角的4號地塊,共規劃6棟樓,其中2/4號樓共26層,總高78米;1號樓30層,總高90米;3/5/6號樓共33層,99總高99米。

    全部規劃2T4戶,98㎡、105㎡、115㎡、125㎡四種戶型。 現在大不多樓盤戶型設計已經比較成熟,九鼎華府也不例外,都是目前比較流行的三面寬朝陽,也沒多少亮點,中規中矩。

    整體設計與九鼎公館差別不大,振興在同一時期共同推同區位的兩個樓盤,也確實有魄力。

    振興肯定是這樣想的:三環邊與四環邊的差異化推售也未必是壞事,經濟能力稍好點的剛需可以選擇九鼎公館、稍微差點的就選擇九鼎華府,總有一款適合你。

    九鼎公館的熱銷確實讓市場上為之震驚,只是萬畝大盤的體量實在過于龐大,九鼎公館才剛剛開始,九鼎華府又接著入市,管南的價位到底該如何走?

    不知該喜還是該悲,實在有點捉摸不透。
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