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Q 房產評論師

我們生活在漫漫寒夜,人生好似長途旅行,仰望天空尋找方向,天際卻無引路的明星。

  • 房產評論師
    Q 點評 雅居樂御賓府 2019-12-04 21:42
    最近被雅居樂御賓府的工地開放日刷屏了,宣傳攻勢是狼煙四起、驚天地泣鬼神,工地好的令人發指,簡直不敢相信是雅居樂,而他們似乎完全沒有受到維權的影響。

    雅居樂御賓府是北龍湖9號土地,該地塊位于龍湖北區朝陽路北、如意東路東,使用面積49484.77平方米,約合74.2畝。容積率大于1小于1.5,綠地率大于35%,建筑密度小于28%,建筑高度低于18米,出讓年限70年,成交價為179100萬元,單價413.7萬元/畝,樓面價24128.6元/平方米。

    該項目打造16棟純疊墅六層產品,分上、中、下三疊,共358套房源,車位配比1:2.06,綠化率35%,規劃1棟9班幼兒園,戶型有185㎡、195㎡、215㎡、255㎡四種,下疊送南北花園、地下負一層140㎡左右;中疊送地下負二層;上疊送挑高和陽臺。

    建筑質量咱不了解,不做評論,但是買疊墅的肯定肝疼。

    如果你在御賓府買一個185㎡,得房率85%,實際可用的就是157㎡,單層面積78㎡,再減去樓梯面積,每一層大概72㎡,72㎡是標準的兩房,也就是說你花八九百萬只買了兩套兩房。

    72平方米的房子功能空間能有多大?

    吃瓜群眾一看肯定懵逼,心里想這不是欺負老實人。
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  • 房產評論師
    Q 點評 綠城明月濱河 2019-11-29 23:50
    2017年之前中國地產界最風光的要數隔壁老王,那時候他還是中國首富,他有200多個萬達廣場,十幾個萬達城,80家五星酒店,全球1300多家影院,兩家美國電影公司,一家英國游艇公司。

    2017年初老王在清華大講堂上,為了鼓勵年輕人,有夢想不夠,還要勇敢地邁出創業第一步。

    “什么清華北大,都不如膽子大。你如果去試了,也許一半成功一半失敗,但不試成功的機會是零。”

    2016年公司年會的時候,蟬聯多年首富的老王,又開始說話了。

    “萬達玩的是空手道,一分錢不出就能掙錢。”

    “萬達進入的行業,無論國企央企,都沒機會做老大。”

    好景沒過多久,過了沒多久隔壁老王開始壯士斷臂。

    前幾天去萬達文華酒店,抬頭一看已經變成富力萬達文華酒店。

    王小波在《黃金時代》開篇寫王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛,斗的眼珠通紅,口角流涎,陽具直挺。

    后來一頭牛被大錘子騸掉之后就性情大變,成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。

    房地產公司就像這頭牛一樣,被錘之后,才知道原來不可能一直生猛下去。

    前幾天去參加綠城明月濱河的活動,宋公是最經常出現的詞頻,宋公依舊是綠城的“神”。

    物是人非事事休,可惜宋公已經離開了董事會和管理層中心,這個綠城還是之前的綠城嗎?

    廉頗老矣尚能飯否?
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  • 房產評論師
    Q 點評 申泰中原印象 2019-11-23 11:24
    申泰中原印象,金水區經三路與紅專路交匯處。

    申泰中原印象屬于西韓砦城改用地,總共占地面積155畝,容積率5.5,總建筑面積55萬㎡,物業形態包含高層、公寓、商業,規劃6棟高層,3棟平層公寓,5棟LOFT,項目自身配建1萬㎡社區商業,另外配套3萬㎡購物中心,0.5萬㎡兒童樂園。

    簡單的說一下這個開發商河南申泰控股集團。

    河南申泰控股集團始建于1989年,現已成為省內知名企業。目前主營業務分為地產開發、文旅商業、建筑裝飾、物業服務等四大業務板塊。總資產100多億元,躋身河南省民營企業現代服務業30強行列。

    申泰做房地產是從2000年開始,累計開發面積300多萬㎡,目前在洛陽、鄭州、濮陽、洛寧等地開發的有項目,投資包括住宅、寫字樓、公寓、酒店、商業、旅游度假區等,建成在建的項目包括泰嘉園、申泰麗景、申泰新世紀廣場、金盾未來花園、商會大廈、龍泰·御花園、翡翠莊園。

    再來看看他們的住宅規劃,產品戶型階段非常豐富,包括68㎡/77㎡兩房,112㎡/115㎡/117㎡/132㎡的三房,139㎡/143㎡的四房,160㎡的五房,主力戶型是112-117㎡的三房,占比約5成。

    這個項目最大的的優勢就是主城區,周邊的配套成熟,教育、醫療、商業都是成熟的,交通也便利,唯一不讓人放心的就是開發商,不知道能不能玩轉這個城改。
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  • 房產評論師
    Q 點評 河南盧森堡中心 2019-11-18 08:51
    河南盧森堡中心,如意西路龍湖外環路交匯處。

    盧森堡中心規劃193畝,一共分為5個地塊,其中1號和2號地塊全部為自持的甲級寫字樓,名字叫歐洲之窗和盧森堡中心,3號、4號、5號是可以銷售的部分,包括公寓、辦公等,今天主要說3號地塊——大公府。

    先說這個項目的股東構成,河南航投、鄭新建投、招商蛇口,一個出錢,一個出地,一個操盤,國企+央企強強聯合。

    再看項目容積率1.49的6層洋房公寓,層高3.1米,面積有145㎡的兩房、165㎡的四房、185㎡的四房、225㎡的五房。

    說說這個項目的不同之處:

    1、涉外城市綜合體。盧森堡中心涵蓋跨境貿易、國際辦公、盧森堡文化國際公寓,是一個大型的涉外城市綜合體。

    2、雙氣。公寓產品少見的既有暖氣,也有天然氣。

    3、異形。北龍湖清一色的中式建筑,龍湖壹號是一個異類,大公府也是一個異類,辨識度非常高,是盧森堡風格。

    當然劃算不劃算,需要認真算一下,調調老師是這樣算的:

    面積185㎡,單價30000元/㎡,總價555萬,首付5成277萬,周邊的住宅35000元/㎡,共計630萬,首付3成,為190萬,首付5成為320萬,競爭力一般。

    由于公寓有30%左右的稅費,公寓的流動性基本為0,可以說百分百的不動產,具體值不值需要自己思考了。
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  • 房產評論師
    Q 點評 金地正華漾時代 2019-11-14 21:59
    金地正華漾時代,二七區大學路與南四環交匯處。

    2019年2月底竹桂園拿下二七區一宗住宅用地,總占地67畝,成交總價51651萬元,成交單價為766萬/畝,成交樓面價為4596元/㎡,需要采用裝配式建筑技術建設。

    竹桂園是誰?

    竹桂園是一家文旅公司,專門開發文旅地產,做過“河南老樂山景區”“新密柏崖山景區”“鄭州櫻桃溝景區”等。

    金地正華漾時代占地11萬平方米,約67畝,容積率為2.5,綠化率35%,同樣是高低配模式,高層+洋房,一共規劃6棟高層、8棟洋房,2棟商業組成,高層面積為95平方米三房、99平方米三房、115平方米三房,洋房面積為105平方米三房,整體定位剛需,這個區域可以說是“高不成低不就”,做改善,改善客戶不感興趣,做剛需,剛需看不上。

    二七新區作為鄭州房價最低的區域,沒有之一,一路磕磕絆絆,綠地的地標遲遲沒有動靜,地鐵線路更是讓人絕望,地鐵7號線一期在建,9號線規劃中,沒有動工,15號線規劃中,未動工,鄭州華僑城算是二七新區僅有的一點好消息。

    預計金地正華漾時代高層預計13000元/平方米、洋房15000-15500元/平方米。
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  • 房產評論師
    Q 點評 綠城明月濱河 2019-11-14 21:53
    綠城明月濱河,十七大街與十二路交匯處。

    2019年初河南錦江置業有限公司以總價14.23億元,拿下濱河國際新城一宗121畝的土地,單價1176萬/畝,折合樓面價8828元/㎡,具體指標為建筑密度<20%,限高100米,容積率<2,綠地率>30%,這也是綠城明月濱河的的前身。

    綠城明月濱河總占地121畝,容積率為1.99,總建筑面積22萬㎡,綠化率高達42%,物業形態全部都是小高層,,一共只有四種戶型,103平方米的三室兩廳,115平方米的三室兩廳、128平方米的三室兩廳,142平方米的四室兩廳,整體小區偏改善。

    其實當綠城拿到這一塊土地時,我也非常激動,綠城在市區終于拿地了,凈地能夠施展的空間也非常大,也非常希望能做出來好產品。

    但是問題又來了,沒有宋公的綠城還是綠城嗎,或者中交進駐之后的綠城還是綠城嗎?

    最近和朋友們說起來北龍湖的藍城蘭園,當時我也抱有很大的期望,而且還是宋衛平代言,現在的結果是啪啪啪打臉,說好聽的是和北龍湖其他項目有差距,說不好聽是浪費土地價值。

    當然希望的想法是多慮的,也是希望綠城能始終如一做出好產品,預計價格22000元/㎡。
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  • 房產評論師
    Q 點評 萬科世曦 2019-11-11 15:41
    萬科世曦,農業路與京廣路交匯處東北方向。

    該項目總占地面積為50畝,容積率為5.19,總建筑面積為16.5萬平方米,一共是三個地塊,兩個地塊為安置,一個地塊是住宅,住宅地塊成交單價為1225萬/畝,樓面價為3621元/平方米。

    50畝的地塊不算大,但是貴在三環內,規劃了9棟高層,并且配件兩層底商和1萬平方米的市政公園,戶型面積區間從90平方米、96平方米、117平方米、142平方米,主力戶型是96平方米的三房,占比約4成,其次是117平方米的三房,占比約3成,整體偏改善。

    這個項目優劣勢非常明顯,猛一聽名字萬科世曦,還以為和萬科世玠是孿生兄弟呢,但是相差甚遠。

    項目最核心的優勢是地段,農業路與京廣快速路交匯處,屬于三環內,另外項目西側規劃了一個一萬平方的楸樹公園,出行也十分便捷,周邊有三個地鐵口,1號線的五一公園站、5號線的月季公園站、3號線的農業路站,以及農業路高架橋和京廣快速路,周邊的配套也比較齊全。

    項目的缺點也非常明顯,先天條件地塊小,只有50畝,再加上5.19高容積率,住起來一定不會很舒服,外在條件高架橋和鐵道是硬傷中的硬傷,產品逆天的糟心。這個項目有2T6也有3T8的筒子樓,預計價格16000元/平方米。
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  • 房產評論師
    Q 點評 亞新美好書苑 2019-10-31 23:01
    南區也開始了一場價格戰。

    朋友圈被亞新美好書苑刷屏了,畫風大概是這樣:129平方米,首付15%,10888元起,首付30%,10299元起步,一次性9188元起步;99-118平方米,首付5%,12388元起,首付30%,12288元起,剩余首付一年半,分三次。

    這些房是工抵房,大戶型便宜,小戶型貴,按照不同首付比例,價格也是不一樣,付款越多,越是便宜,這是融創管用的套路。

    亞心美好書苑位于二七新城嵩山南路與南三環交匯處,項目占地1.7萬平方米,容積率2.99,總建筑面積6.6萬平方米,一共只有3棟樓,規劃3種面積99平方米、118平方米、129平方米,就是這樣一個小小的項目在二七新區掀起了一陣風。

    二七新區作為鄭州西南方向的巨擘,只能說太難了,土地供應量一直很大,房價一直漲不上去,行情一不好,各種特價房就出來。地鐵規劃的只有7號線和9號線,而五年內能通車的只有7號線了。

    另外應該是二七新區地標的地塊,綠地也沒有拿;舉世矚目的華僑城開盤也并沒有想想的那么好,宣傳的是9成或者10成,實際只有不到5成。

    總之二七新區任重而道遠。
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    亞新美好書苑
  • 房產評論師
    Q 點評 鄭州華僑城 2019-10-20 15:25
    開盤簡報:

    1) 開盤時間:10月19日
    2) 開盤地點:鄭州華僑城游客服務中心
    3) 開盤方式:線上微信選房
    4) 開盤房源:高層1#、2#、3#、6#;洋房9#、10#、12#、13#,共計721套房源
    5) 開盤優惠:按揭2%、一次性4%;9月29日前定存優惠15000元,9月29日后定存優惠10000元;升級優惠1%;按時簽約優惠5000元
    6) 成交均價:高層12600元/㎡,洋房15600元/㎡
    7) 成交概況:共計推出721套,截止上午微信選房結束,成交721套,去化率100%

    二七區能否因為華僑城而崛起,讓我們拭目以待?
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  • 房產評論師
    Q 點評 正商生態城 2019-10-18 23:19
    正商生態城,管城區鄭新快速路與南水北調交匯處。

    該項目總共占地781畝,第一住宅組團321畝,總建筑面積57萬平方米,第二住宅組團460畝,總建筑面積110萬平方米,其中一期占地面積約7.4萬平方米(約111畝),容積率為2.5,總建筑面積約19萬平方米,規劃5棟毛坯高層,13棟毛坯洋房,戶型面積包括94平方米、104平方米、120平方米的三房,143平方米的四房,整體項目偏剛需。

    該項目周邊臨近十七里河生態長廊、南水北調運河,同時配套10所幼兒園、7所小學、4所中學、3所高中,同時該地塊拿地時成交單價為672萬/畝,折合樓面價4027元/平方米。

    現在說說管南的戰況,猛然之間供應量上來了。

    九鼎華府,萬畝大盤,9月29日首開,開盤去化慘淡,成交均價13500元/平方米。

    融創城,千畝大盤,二期精裝均價135000元/平方米,低價傾銷,殺的管南人仰馬翻。

    永威城,六期不溫不火排號中,預計15500元/平方米

    九鼎公館,千畝大盤,均價15500元/平方米,銷售不溫不火

    綠都瀾灣,七期,又是低首付、又是送車未抵扣卷,均價15500元/平方米

    管南的供應量上來了,房價也走到盡頭。
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