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三少爺的筆 房產評論師

地產從業狗一枚 ~ 互相交流~由衷希望各位都有一個圓滿的家~me too

  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 東原閱境 2019-12-09 10:22
    新田的第N個戰略合作伙伴東原來了,一個有地一個帶著錢準備打響自己的名頭,一拍即合,東原閱境橫空出世。

    不到90萬一畝的單價讓多少市區起拍都1000萬一畝的開發商羨慕,別看洞林湖區域賣的不貴,是因為人家的地價確實便宜啊,90畝8100萬,在市區能買十幾畝就不錯了

    根據東原和新田簽約的合作協議,合作項目總體占地約400畝,項目已取得土地的首期地塊約90畝,住宅建筑面積約10萬方,容積率僅1.8,綠化率40%,共規劃4棟高層,15棟洋房。
    東原地產是僅次于萬科的第二大社區運營及創新開發商,但是因為第一個項目晴天見的地塊小三棟樓,第二個項目閱城在售無交房看不出水平,第三個項目也是瑯瑯而來,這家起家重慶的知名房企在鄭州到底能帶來和萬科一樣的口碑目前尚可未知。
    因為地塊的不規則性,整體的布局也并無集中景觀,戶型上來說,洞林湖置業想買高層的話就去買純高層的社區,這種高低配不建議買高層,洋房戶型同為不到130的四房,A-3戶型比B-1戶型好太多,首先A-3的餐客廳南北通透一體化,贈送的面積等都是不錯,B1戶型餐廳位置略顯尷尬。再往上大點的洋房戶型,A-2和A-1基本一致,但是A-2優于A-1的一個是的贈送飄窗,一個是電視背景墻的長度多出一個門,南向次臥的進門方向更為優佳。

    洞林湖值得不值得買,隨著地鐵6號線的批復及各大地產開發商的進駐,洞林湖區域已經從一個荒無人煙進化成一個自成一體的“小城”購物生活、醫療教育都比較齊全,滿足生活的基本需求,以目前的價位,剛需可能會遠,但是剛改和改善可以考慮入手洞林湖洋房,不管是養老還是度假休閑都不失為一個好的選擇。
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    東原閱境東原閱境東原閱境東原閱境東原閱境
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 新鄭·融創東方宸院 2019-11-30 22:40
    如果不是大學兄弟的家里要在新鄭新區置業,三少也不會關注這個區域,但是不關注不知道,一關注嚇一跳。

    號稱新鄭富人窩的新鄭北區,帶著國家新型城鎮化綜合試點的名頭,不知不覺已經有融創、碧桂園、金科、招商、正弘等本地一流+國企巨頭+TOP3的房企入駐了。

    新鄭·融創東方宸院位于新鄭市中華路與中興路交叉口,項目一期總占地約35畝,總建筑面積79937.03㎡,容積率2.49,綠化率達到35%,以18層-20層高層建筑為主,外立面為大氣的現代簡約風格。戶型區間為86兩房、103-136三房、159四房。項目處于新區,周邊的配套顯然是不如新鄭主城區的,但是隨著各大房企的入駐人口和商業的規劃,同樣未來可期。
    區域的高層價格基本夯實在7000-7500區間,買單的大多是新鄭市區本地改善或者新鄭下屬城鎮往市區置業的客戶,融創的去化達到16%,簡直笑掉大牙,估計項目銷售總快被換了多少個了吧。不過市場就那么大,不像鄭州一樣人口基數龐大,再加上融創在鄭州的口碑,稍微一打聽就感覺毛毛的,順帶著本身的硬實力一般,周邊的隊友沒有一個是好欺負的,也就不足為奇。

    新鄭市區的價格雖然沒漲那么瘋,但是也被大房企才能夠5000拉升到了8000,著實也委屈了黃帝故里的人民群眾。路漫漫,但愿房價不在飆升。
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    新鄭·融創東方宸院
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 名門橙邦 2019-11-30 22:18
    作為四個村的合村并城項目,名門橙邦在二七是個龐然大物型的體量,項目建面約240萬方(純地上),集住宅、商業、商務、公寓、酒店、教育等業態于一體。

    雖然名門橙邦一期的戶型沒有一個能打的,但是依靠著并不太高的售價,一期跌跌撞撞賣到只剩下122和140的大戶型也著實不易。其實三少挺推進這個122戶型的,作為剛改的三房戶型,122雖然比之三環沿線或者三環外項目同面積戶型被完爆,但是在一期這么多戶型里,已經算不錯的了。

    項目二期雅橙苑目前已經開始宣傳,雅橙苑位于行云路東、航海路南、華中路北,是老代莊配套的開發用地,總規劃9棟樓,涵蓋6棟34層住宅,1棟9層住宅,1棟3層商業,1棟3層幼兒園。
    二期產品在規劃采取階梯布局,主要產品為建筑面積約41-62㎡的一房、68-83㎡的兩房、95-125㎡的三房,在高容積率的限制下無疑剛需十足。戶型上目前知道的信息只有個97的三房還算能給市面上的主流連廊南戶相比,其他的就也是散兵游勇戶型了。

    二期的位置相對于一期來說更據城心,而且距離地鐵口的距離也更近,大約700米左右吧。二七區的剛需可以重點關注,畢竟小戶型不少,還是主城區的核心位置,預計價格16000.
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    名門橙邦名門橙邦名門橙邦
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    三少爺的筆 點評 宏江中央廣場 2019-11-30 21:43
    宏江中央廣場三期的開盤去化100%再次證明一個購房業主的理念:位置大于戶型!

    宏江中央廣場一期交付的時候給人一個小開發商帶來的驚喜,也給后續的銷售帶來了口碑和業績。

    棉紡路和嵩山路的老城區優質的交通和商業生活氣息是不少剛需的需求,宏江的小戶型也逢出必被搶。此次三期作為臨棉紡路的商業地塊,兩棟筒子樓型的住宅也是最后的小戶型。梯戶比4T10,還算可以基本可以達到1:2.5,等電梯的舒適度還是可以的,不像有些公寓的20戶以上

    59的一室、63的一室相比之下,推薦59,使用面積相差不大的情況下建筑面積小也能節約點購房款,而且無論是西向還是東向采光和日照都比純北戶的63戶型要強很多吧?北戶怎么有日照呢?
    84的兩室和106的三室戶型上就不做評論了,畢竟是筒子樓,和正常的住宅板樓沒法比。但是去化100%仍舊出乎意料,14000的價格不算貴,可是在三環旁買個89的三房也就14000,正常的住宅小區它不香嗎?

    如果說小戶型拿來過度或者投資都是不錯的選擇,但是大戶型不建議購買或者投資,一個投資回報比不高一個自住的話也沒有任何舒適度可談。
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    宏江中央廣場宏江中央廣場宏江中央廣場宏江中央廣場
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 青風公園二期 2019-11-30 14:41
    海馬汽車是沒前途了,但是海馬的房地產做的還是那么風生水起。這就叫歪打正著

    青風公園二期位于濱河新城經開第十八大街和經南十二路交會處西南角,東至經開第十八大街、西至經開第十七大街、南至經南十三路、北至經南十二路。
    二期規劃總占地面積約109畝,總建筑面積約20.38萬㎡,其中地上建筑面積約14.48萬方,地下建筑面積約5.89萬方,容積率1.99,綠地率37.15%,機動車位配比為1:1.74。規劃有6棟高層住宅、8棟多層住宅、一棟商業、一棟綜合商業配套、一所幼兒園以及相應的社區配套物業。

    二期相比一期提升點不少,首先是更低的容積率,其次是整個地塊的規劃設計,雖然都是高低配,但是西高東低而且還有中央景觀的這種設計無論是感官上還是未來的使用上都比北高南低這種更為優質,避免了因洋房犧牲掉高層無綠化的弊端,可見規劃上還是用心了。不過有一說一現在9層也能叫洋房了?什么臭魚爛蝦都敢自稱洋房,連房管局對預售的要求也是以6層以下為多層,7-13為小高層。
    青風公園二期自稱純改善,戶型上高層只有123和136兩個大戶型三房,洋房也是140起步,配上低容積率和濱河的改善基因,你還別說,反正是壕氣十足!配置方面,雷打不動的賣點除霾系統及綠色裝修、同層排水、凈水技術、家居智能化等加持。

    二期的產品和隔壁綠城形成互補而又有競爭,雖然定位不同,但是難免會拿來對比參考。最近的陽臺變小問題鬧得沸沸揚揚明顯是設計的漏洞,市場下行下濱河的銷售也不景氣,純改善的產品看看亞新多么一個慘字,19000的價格還是對業主的資金要求挺高的,且行且珍惜吧。
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    青風公園二期青風公園二期青風公園二期青風公園二期
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 綠城明月濱河 2019-11-30 13:52
    11月23日下午,綠城·明月濱河產品發布會拉開帷幕,世界知名舞蹈藝術家楊麗萍也親臨現場,和所有嘉賓、媒體共同見證了綠城式的美好生活。
    綠城和楊麗萍很像,都是別具一格,都是劍走偏鋒給一種品質高處不勝寒的感覺。

    宋衛平雖然已經卸任綠城實際管理者,但是綠城任然一直在消費著宋先生帶來的一切。王石離開萬科的時候,我們都以為萬科變了,實際上萬科強勁的后力告訴我們萬科依舊是那個萬科。但愿綠城在宋衛平走后能做好自己,依舊是那個綠城。

    綠城在鄭州的純自主項目之前也就是百合公寓,代建倒是不少不過總覺得少些什么味道。此次綠城進駐濱河也是重返鄭州的一種信號,鄭州金主苦于被各大開發商輪番智商壓制久已,對綠城能帶來品質的渴望就像沙漠中需要水一樣。

    綠城明月濱河項目位于濱河國際新城核心區域,總占地121畝,容積率1.99,規劃22幢16-17F高層住宅,戶型建面約103-142㎡,定位剛改(有品質的剛需)。綠城帶來的戶型頗有誠意,推薦115三房和142四房,115的三房做到了餐廳和客廳純南北通透,無論是通風還是采光都是上佳,雙衛+主臥帶衣帽間的設計也是給業主一種大戶型才有的享受。建議能咬咬牙上115的就上115,103的雖然比友軍的不錯但是比115還是低上不少品質。142的四房改善可以考慮,如果能上142就不選128,首先142南北通透性比128更佳,其次128的三房比115提升的只是面積。(個意見,互相交流,不喜勿噴

    從發布會上得到18000以下互相不少于60套,18000-19000戶型不少于80套,綠城給出的價格和誠意嘛一般,隔壁金輝和金地都差不多,幾百塊錢的差價,就看綠城的實際水平如何了。
    前兩天綠城又豪擲19億入駐北龍湖,綠城之心,人盡皆知,有錢就買吧
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    綠城明月濱河綠城明月濱河綠城明月濱河綠城明月濱河
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 橄欖城新公館 2019-11-28 19:56
    橄欖城新公館是亞新集團深耕鄭州南城10年打造的代表性公寓產品。項目位于南三環與連云路交叉口南500米,與黃科大一路之隔的位置,總建筑面積8.47萬㎡,為5棟小高層產品

    三少一大學同學入職亞新造價工程師,前不久聊天中順帶吐槽了下他們目前的全民營銷政策,該過冬了都能理解。同學給說的佛崗公寓也就是新公館項目,目前去售樓部八九千一平,他這邊內部價+找領導優惠后是六千一平、現房毛坯不說與酒店簽約5年,每月返租金2400!

    這個價格誘人否?公寓入手三要素:價格、位置、物管。

    一般當公寓價格是周邊住宅的一半的時候,基本閉著眼入手穩賺不賠,位置雖然在南三環外,但是有黃科大的加持,未來的出租等都有一定的保障。不過有一個瑕疵就是這批公寓面積不小70-90㎡。物業管理是亞新自己的物業公司,說不上高端也不是那么差。基本這批公寓滿足了三要素,三少從不建議買公寓,但是這批公寓的投資入手價值不低,建議由需要的大咖可以通過亞新內部價入手。

    馬上2019年就要過去了,各大房企在沖刺年度銷售額的時候都加大了馬力,特價房也讓利十足,確實是個買房的好機會,剛需抓好這個機會。
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    橄欖城新公館
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 奧蘭和園 2019-11-28 19:23
    奧蘭和園賣到現在竟然還有房子,國企的一貫作風嗎?一聲不響可就開盤了,價格不算便宜16500+,但是去化堪憂,200多套才賣了40套,除了和宣傳不到位有關外,這個定價也有一定的關系。

    簡單了解下小區基本情況:

    奧蘭和園由鄭州奧蘭置業有限公司打造,位于管城回族區城東南路和二里崗街交叉口,項目總占地60余畝,總建筑面積約20萬平方米,容積率為3.49,規劃8棟高層建筑和1個幼兒園、1棟配套商業,1號樓、2號樓、3號樓、5號樓、7號樓均為27層、9號樓24層、10號樓22層、10號樓首層架空、挑高4.5米。4號樓為公租房,不對外出售。
    奧蘭置業的股東是高速地產,背靠金主,也算是國有企業,東區的奧蘭花園已經有了很好的開頭,所以奧蘭和園打著改善的幌子也賣得優哉游哉。

    項目優勢:二環內的主城區位置、準現房、國企保障不會爛尾、戶型不錯

    項目劣勢:原農藥廠用地,可能會有說不清楚的污染;價格偏貴,前期暴露人車分流、綠化等問題較多,北側二里崗南街短時間打通困難

    城東路馬上會很熱鬧,石化路南側的東方鼎盛花樣城項目及城東路西豫筑路北側的農資倉庫改造項目預計明年紛紛入市;這個片區目前整體偏老舊確實需要幾個新的改造項目改善片區環境,不著急的改善可以多看多等,而著急的剛需16500的價格似乎也承受不了。
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    奧蘭和園奧蘭和園奧蘭和園
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    三少爺的筆 點評 融信朗悅·時光之城 2019-11-27 20:51
    地鐵8號線的批復及站點的公布確認給了高新區極大的鼓勵,特別是四環外的項目,融信朗悅·時光之城 在銷售的時候又多了個實在的賣點,這波紅利來的給及時雨一樣。

    融信朗悅·時光之城由融信和朗悅聯手打造的高新區又一合村并城千畝大盤,項目位于科學大道與金柏路交會處西南角,項目總規劃面積約1073畝(總規劃面積含安置),總建筑面積約242萬㎡,規劃9所優質教育資源(5所幼兒園、2所小學、2所中學)、4大主題市政公園、3大情景式商業,和萬科城一樣,也是自成一城的存在。不過較之萬科的操盤水平及商業帶動能力,這倆還是小弟弟的角色。

    項目首開一期位于梧桐街北、梅林路東、杜英街南,地塊容積率約3.49,總建面約22.3萬方,由11棟27-34層高層、1所6班幼兒園組成,整體偏剛需。

    外立面設計采用新亞洲設計風格,是目前極受國際建筑界推崇的一種理念,它主張以具有濃厚地域特色的傳統文化為根基,融入西方文化。把亞洲元素植入現代建筑語系,將傳統意境和現代風格對稱運用,用現代設計來隱喻中國的傳統。
    個社區完全采用人車分流,分別設有人行和車行出入口,配備大型地下停車場,采用分散式人車分流,互不干擾各行其道,能夠最大化的提升社區品質服務,同時最大程度保證了社區內老人和小孩的安全。小區車位配比大于1比1的比例,完全能夠滿足業主的停車需求。
    地塊中央景觀相對集中,整體社區氛圍體現生態、綠意、活力。

    目前首開的戶型是80兩房和兩個89的小三房,去畫將近90%還算不錯,不過也僅僅只開了200多套。購買的多為地緣客戶和周邊區域上班族,否則誰會買到繞城高速附近?
    雖然有地鐵和天健湖公園加持,而且自成一體的大城和商業,但是這些除了已經可以游玩的天健湖外,其他的都是畫的餅,看著香但是吃不到嘴里干著急,沒有5年以上的時間,片區成熟不起來,參考萬科城,6年了,依靠著鄭大和距離高新主城區一路之隔才發展到如今。那么這個“城”依靠誰呢?
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    融信朗悅·時光之城融信朗悅·時光之城融信朗悅·時光之城融信朗悅·時光之城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 正商玖號院 2019-11-27 19:45
    2014年,玖號院開始出售。2015年,工地停工。
    2017年5月,玖號院在停工800多天后,第一次迎來復工。2017年12月,因“封土令”及接盤開發商未敲定,工程再度停工。
    2018年2月,據當地zf的“會議紀要”顯示,玖號院計劃在2018年3月15日封土令結束后復工,但后來并沒有復工。
    2018年5月,“白衣騎士”正商集團正式進駐龍湖玖號院。2019年7月,玖號院迎來第三次全面復工,并給出詳細施工節點、交房時間。

    龍湖玖號院徹底變成正商玖號院,作為繼利海托斯卡納后又一知名度頗高的蘭尾盤,新鄭市zf費了多大的力氣,最終正商接過了這個重任!不管后面正商和zf有如何協議,單就投進去10個億還沒開始銷售的豪爽看來,正商表面上這筆買賣是陪定了,不過后續zf在其他方面的補助虧不了,不管如何張敬國是個人物!救了上百戶購房業主的信念。

    正商玖號院新鄭市龍湖泰山路與鴻鵠路交叉口,小喬地鐵口就在小區門口,據說正商的第一個條件就是要求zf必須搞定老劉超市,小喬站開通,而zf確實重新啟動了征收拆遷,最近小喬站開通的信息也越來越多,看來這一頑疾終于可以解除。

    目前玖號院在售88-131戶型區間,因為戶型大多是繼承之前的,所以相比市場上最新的主流戶型難免有些瑕疵,不過也不算是很廢品的戶型,加上贈送的空間也頗有價值。
    目前玖號院在售8800的價格在周邊并不具有很強的搶客能力,但是正商名頭的靠譜和小喬站的加持,也是能拉來不少客戶。
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    正商玖號院正商玖號院
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