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三少爺的筆 房產評論師

  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 世茂云尚城 2019-06-30 22:27
    白衣騎士世茂的日子也很艱難,一邊被源升的老賬攪得售樓部天天被拉白條幅,一般慘淡的銷售。公寓開盤怎一個慘字了得,494套,賣出62套,原以為低價跑量會成為王者,沒想到原來還是個青銅

    世茂心里苦,看著紫荊山路一路之隔的永恒,16年人家的精裝公寓就能賣出11000的單價,現如今3年過去了,我連10000的毛坯都賣不出去嗎?說好的5號線地鐵口的加持呢?更刺激的是,高新區的公園道V公館,精裝10500去化80%,沒有對比就沒有傷害,感覺世茂殺置業的心都有了。

    世茂云尚城天地真的這么差嗎?

    作為世茂云尚城的配套地塊,世茂云尚天地項目位于航海路北,新鄭路東,項目總占地面積約7642.55平方米,總建筑面積約32059.26平方米,容積率4.99,綠化率25%,項目涵蓋商業、公寓等產品,公寓為建面約30-47㎡非毛坯公寓。均價10000在售。
    位置好,地鐵2號線、5號線的加持,下樓就是地鐵口,真地鐵盤,就是對比航海路的正商城的公寓也差不到哪里去吧?為何如此慘淡呢,三少認為一方面是宣傳力度,舍不得孩子套不住狼,營銷推廣不到位,哪有人知道你?第二個前一段售樓部被堵門拉條幅嚴重影響蓄客看房,蓄客量不夠就倉促開盤;第三個就是區域的公寓購房主力已經被消耗的差不多了,前幾年的永恒、紫荊之星和正商搶走不少區域客戶;第四個雖有地鐵口加持,但是周邊大型商業奇缺,辦公、商業太少也是重要原因。
    不過個人覺得周邊毛坯15000的情況下,10000左右的精裝公寓還是可以考慮的。

    如此慘淡的戰績,或許會讓世茂醒來,接盤后除了世茂品牌外,和之前的源升比提升了什么?
    (展開全部)
    世茂云尚城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 融創城 2019-06-30 20:57
    用萬人矚目來形容融創城高層的開盤也不為過。

    作為新的“管南雙雄”(富田、融創),融創一舉拿下大王莊改造項目,融創的鐵騎已經殺到了南區。

    融創城一期融璟園位于南區十八里河路南,飛達路東。項目占地32497㎡,總建筑面積141834㎡,容積率2.98,一期規劃5棟高層、4棟洋房。除了還沒開盤就賣光的洋房,此次高層的首開也吸引很多人的目光,推出的5#6#位于洋房的北側,也屬于最好的高層了,畢竟南側只有洋房,基本高層無遮擋,全方位的南向陽光可是很舒服的。

    首開的價位13000-14000,100%去化,雖然價格不算很貴,但是三少個人有幾個獨特的見解。
    1、作為直接競爭隊友,富田一直和融創對比,價格上富田是比較貴到了14500,但是富田88戶型和融創93戶型基本一致,而且富田南向送雙飄窗,所以使用面積不見得比融創少,總價基本一致的情況下,明顯富田的位置和區域更勝一籌。雖然三少吐槽過富田虛高的價格,但是有一說一,融創心機
    2、融創城的位置在三環和四環之間幾個管南樓盤上算是最差的,臨近四環,周邊配套也不全,稍近的永威也是14000出頭的價格而且有分期政策,隔壁的中岳準現房也就14000,所以,雖然融創看起來讓了價,但是細細分析極思恐懼
    3、融創的品牌,3年前,也許會期待,現如今,跌入深坑。

    融創城的熱銷證明區域的購買力度不錯,項目可買,但是除了改善土豪,剛需買房還是多對比,位置品牌為王。
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    融創城融創城融創城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 朗悅公園道1號 2019-06-30 19:49
    朗悅是高新區地產界的后起之秀,但是卻不是地產新手,作為閩系老板的房企,也算是升龍的分支,做地產也是信手拈來,于是乎公園道1號14年成就了高新區的爆品,乃至到今天,依靠外國語+贈送房間的底牌,牢牢占據高新區毛坯高層銷售單價TOP1。

    朗悅公園道1號項目開發商為鄭州朗悅集團有限公司。項目占地約1000畝,總建面約220萬方,整個項目由北里、大里兩個地塊組成,規劃有品質住宅、集中商業等。從一期到四期,朗悅俘獲了太多的客戶,除了優質的教育配套和絕佳的戶型及贈送,前幾期的交付效果,小區環境等也都為開發商加分不少,成為高新區少有的品質代名詞。
    而后,朗悅自持的商業朗悅公園茂又盛大開業,顛覆傳統商業,重新引領鄭州商業新形勢,而且極大的填補了科學大道北瑞達路西片區無大型商業的空白,周邊的大學和其他交付的小區成為了消費群體,而且高新區的其他兩大商業,正弘、丹尼斯、都沒有公園茂的魄力和策劃能力。

    目前朗悅公園道1號主推的是V公館,項目位于雪松路與翠竹街交匯處,業態包含平層SOHO和LOFT產品,loft產品4.5層高,但是北側戶型及東側均贈送走廊上層空間面積,所以選擇的時候這兩種戶型是比較好的,但是4.5的層高也算是高新區目前所有LOFT最低的了,沒趕上政策呀我的朗悅。之前的睿達廣場5.09,正弘數碼港也有5.01,講道理4.5雙層已經很令人呢壓抑了,雖然多了個一層空間。

    目前精裝開盤,SOHO: 10500元/㎡,LOFT:11600元/㎡,講道理不算貴,但是和當初正弘的比起來不便宜,而且周邊各種住宅林立,未來的出租行情不容樂觀。再加上高新區科學大道兩側有幾個小地塊項目都做的有公寓產品,未來除了住宅,高新區的公寓也是一番大的廝殺,朗悅最大的優勢就是商業配套的加持!
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    朗悅公園道1號朗悅公園道1號朗悅公園道1號
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 和潤林湖美景 2019-06-30 17:54
    不知不覺臨湖美景的二期已經開盤很久了,雖然三少在開盤前點評過,但是近來朋友買房又把三少帶了回來。
    林湖美景的客戶群體大多為中原+高新兩個區域的剛需客戶,而這個項目也有符合她們的所有條件,三環內、地鐵口、小戶型、免裝修等,再加上一期交房的口碑加持,二期到現在倒是賣的也不錯。
    作為給朋友的參考,三少今天主要分析下戶型,二期的戶型主要是79兩房、109三房、128三房,三個區間正好供三種客戶選擇。
    第一個東北戶型79兩房,廢品戶型,入戶門和衛生間對應,風水沖!唯一的陽臺放在了西側臥室的的陽臺,無論是晾曬衣服還是各種功能總是不順,為何不布置在東側客廳呢;
    第二個79純南兩房,作為剛需三少推薦的也就是這個戶型,臥室+客廳南向無遮擋采光,更有一體連接的大陽臺,雖然衛生間沒有干濕分離,但是這些都是無傷大雅的。
    第三個109三房,挺尷尬,一般110左右的三房戶型市場上優質的要么是邊戶要么是帶連廊的南戶,由于核心筒及樓棟限制,也是第一次見這種戶型,初次看覺得很費,細細分析,也有幾份韻味,三個臥室+客廳,東南都可以采光,很舒服特別是冬天的季節。而且會客區域和居住分割明顯,動靜分離。這兩點優點足矣抵消戶型的不妥。
    第四個128戶型,方正的標準邊戶,幾乎無面積浪費空間,如果128可以做成四房性價比更高。
    目前除了7#帶公租房的價格略低外,基本均價達到了15500,但是環比中原區的三環沿線,依舊有不少優勢。希望二期可以拿出做一期的狀態。
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 和潤林湖美景 2019-06-30 16:55
    寫了幾遍一直沒更新出來,沒顯示,是怎么回事
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 和潤林湖美景 2019-06-30 16:50
    不知不覺臨湖美景的二期已經開盤很久了,雖然三少在開盤前點評過,但是近來朋友買房又把三少帶了回來。

    林湖美景的客戶群體大多為中原+高新兩個區域的剛需客戶,而這個項目也有符合她們的所有條件,三環內、地鐵口、小戶型、免裝修等,再加上一期交房的口碑加持,二期到現在倒是賣的也不錯。

    作為給朋友的參考,三少今天主要分析下戶型,二期的戶型主要是79兩房、109三房、128三房,三個區間正好供三種客戶選擇。
    第一個東北戶型79兩房,廢品戶型,入戶門和衛生間對應,風水沖!唯一的陽臺放在了西側臥室的的陽臺,無論是晾曬衣服還是各種功能總是不順,為何不布置在東側客廳呢;
    第二個79純南兩房,作為剛需三少推薦的也就是這個戶型,臥室+客廳南向無遮擋采光,更有一體連接的大陽臺,雖然衛生間沒有干濕分離,但是這些都是無傷大雅的。
    第三個109三房,挺尷尬,一般110左右的三房戶型市場上優質的要么是邊戶要么是帶連廊的南戶,由于核心筒及樓棟限制,也是第一次見這種戶型,初次看覺得很費,細細分析,也有幾份韻味,三個臥室+客廳,東南都可以采光,很舒服特別是冬天的季節。而且會客區域和居住分割明顯,動靜分離。這兩點優點足矣抵消戶型的不妥。
    第四個128戶型,方正的標準邊戶,幾乎無面積浪費空間,如果128可以做成四房性價比更高。

    目前除了7#帶公租房的價格略低外,基本均價達到了15500,但是環比中原區的三環沿線,依舊有不少優勢。希望二期可以拿出做一期的狀態。
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    和潤林湖美景和潤林湖美景和潤林湖美景和潤林湖美景
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 升龍天匯廣場 2019-06-30 16:46
    升龍天匯廣場位于中原區農業路與嵩山北路交匯處,是中原區、金水區、二七區三區交匯的核心地帶。項目總體量234萬㎡,是升龍集團繼曼哈頓商業廣場、升龍國際 、升龍鳳凰城等8個項目之后的又一綜合體項目。

    從遙遠的12年到現在的19年,整個朱屯村的城改項目也進入了尾聲,當初的升龍豪言壯志,氣概滔天,現如今一直只吊著一口氣。7年的時間,升龍天匯廣場也不例外的不斷被維權,延期交房、違約交房等層出不窮,不過好歹,步入正軌,大多剛需還是住進了自己鄭州的第一套房,也是夢開始的地方。

    升龍天匯廣場的位置極好,東可達農業路花園路商圈,向南可延伸到碧沙崗商圈、河醫商圈。另外,項目南邊 4萬㎡的月季公園。三個區域的交界處,隨著農業路高架的打通,地鐵5號線的開通,項目享受的紅利更是捧爆。處于二環的老城區,而周邊本身的配套再加上自身商業的加持,實際隨后的項目會發展的更好,可以參考升龍城的大體量社區。

    升龍天匯廣場建面約93-145㎡高層房源在售,均價約15000元/平;建面約54-55平平層公寓和loft在售,平層公寓均價約12700元/平;loft公寓層高5.05米均價約13500元/平,獨立雙入戶。

    公寓和LOFT雖然價格不高,但是周邊有這么大體量的安置房+商品房住宅,公寓夾在里面瑟瑟發抖,租金上估計也顧不上月供,需要謹慎。
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    升龍天匯廣場升龍天匯廣場升龍天匯廣場
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 匯泉景悅城 2019-06-30 15:39
    剛需性價比、雙地鐵、名校、戶型、首付分期…誘人否?大眼一看全是亮點,然后,細細推敲,全是套路。

    匯泉景悅城由匯泉置業開發的石羊寺改造項目,東石羊寺交給了陽光城,西邊匯泉拿下。項目位于中原區西三環與穎河路交匯處,南側是隴海高架,東側是三環高架。
    一期(規劃)位于項目的最南側,總占地62.7畝,總建筑面積32.5萬方,一期共9棟樓,7棟住宅,1棟公寓,1所幼兒園組成,容積率5.4,一期規劃戶型純剛需性,約65-112m2的兩房和三房。

    匯泉在鄭州三個項目,16-17銷冠西悅城,白沙的東悅城,還是這個景悅城。匯泉靠著西悅城一波就掙大發了,老板手上非常有錢。匯泉同屬閩系,這一點大家聽好了,升龍雖然亡在了鄭州市場,但是背后的股東們一個個從新立下門頭門面活的也是逍遙自在,最出名的就是匯泉、朗悅(公園道系列)、謙祥這三家,本著 改變的心骨子里還是閩系的崽啊。

    項目的區域位置屬于中原老城區邊,西側可享受常西湖及四大中心帶來的紅利,西邊距離中原老城區也算方便,交通還算便利,但是要說雙地鐵就免了吧,一般500米內成為地鐵盤,1000米內稱為偽地鐵盤,但是你離10號線1KM+.6號線2KM+,忽悠小朋友?

    景悅城的戶型也算是一奇葩,犧牲大量空間來換取多功能房間,我只是覺得人生的60%時間都是在自己的家里度過,狹小的空間,都是功能房也沒有意義,住在里面就感覺急促,什么都要適可而止。
    目前匯泉14000的價格在三環沿線并沒有太大優勢,但是相比四環的融信都14500了,三環還是可以的,不過匯泉的屌絲戶型和設計實在是下不去手啊。另外沒有簽到合同里面的承諾都是耍流氓。
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    匯泉景悅城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 盛世臥龍城 2019-06-30 15:01
    盛世臥龍城是項目是河南縱鑫置業有限公司2013年10月公司與中原區zf合作,開發建設閆垌北臥龍崗城中村改造項目。

    盛世臥龍城位于淮河路與華山路交匯處西南側,占地面積約為132畝,總建面約53萬平方米。建筑風格為ART-DECO建筑風格,規劃有安置房區5棟、商品房區11棟。

    從16年內購時的8000價位到17年下半年的穩定13500,再到現如今的13800均價,可以看到鄭州房地產的浮沉記錄。

    小開發商的首個樓盤,如果不是因為城改牽扯的有安置,有保障金,這個項目的結尾還真不知道如何,但是幸好慢慢度過了難過,正常化的在售。中原區西南區域的幾個樓盤各有千秋,臥龍城項目也依靠著環內的優質配套和地鐵的宣傳每次賣的都是四平八穩的。
    戶型設計偏大,戶型理念較為落后,畢竟是四年前的設計了,但是位置和價位,再加上周邊的競爭對手基本都處于售杳狀態,臥龍城倒是也美滋滋。值得說下130戶型,縱觀中原老城區,也只有這個戶型餐廳+客廳達到了純南北通透,窗戶一開,對流美滋滋。

    到了目前這個階段,開發商也挺過來了,剛需和區域剛改可以考慮。
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    盛世臥龍城盛世臥龍城盛世臥龍城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 綠都元正·望晴川 2019-06-28 22:06
    綠都元正?望晴川項目是綠都地產聯合元正集團在滎陽推出的首個項目,位于在滎陽市中原西路塔山路交叉口東南角。

    綠都就不必多說了,宇通旗下的地產開發公司,鄭州地產圈,爭一流無望,二流還是領先的。
    河南元正置業有限公司是滎陽本土的房企。房地產開發、家具加工等啥都干,也是野路子企業。不過開發經驗不算太少,滎陽當地的紫荊名苑,嘉禾芙蓉園、東方盛典、福澤家園、大河國際生態文化城、元正康郡等。

    要是N年前,相比綠都是看不上滎陽這邊的,但是當固定的土地資源原來越少了,每一塊曾經現在都是寶貝。房企,有地才是王道,沒地遲早GG。

    項目共規劃11棟樓,產品為建筑面積約85-110㎡剛需戶型,綠都的定位也很明白,精細化對準青年置業者,從5月份的售樓部開放活動就可以看出來。戶型目前釋放的有95三房、110三房,戶型布局方正,雙臥朝南,大開間,小進深,臥室陽臺一體大陽臺,除了到時候客廳的空調安裝費勁以外,其他沒有什么缺點,實用為王。

    項目所在區域屬于滎陽喬樓鎮,滎陽的西南位置,距離10號線最近的站點還有2KM左右,周邊的配套也就是鎮級別的設施,所以過高的你也就別要求了。滎陽本土的青年們或許會作為備選,鄭州的剛需,往西買房最遠也就大溪地附近了吧

    打臉預測,價格8000左右。
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    綠都元正·望晴川綠都元正·望晴川綠都元正·望晴川
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